内地房企海外发债潮愈演愈烈。1月份，仅上半月发债规模就突破50亿美元。潮涌的背后，是极低的融资成本。这一切似乎都来得太过顺利。背后是否暗藏风险？
自去年美联储正式开启第三轮量化宽松政策，人民币重回升值轨道后，在大量热钱涌入香港的同时，内地房企也再度掀起了在境外融资的热潮。而进入2013年，内地房企海外发债热情依旧不减，且愈演愈烈。
1月伊始，世茂、佳兆业、碧桂园、越秀、雅居乐等内房企不谋而合共同发力海外美元债市。粗略统计，上半月内房企海外发债规模突破50亿美元，新一轮美元票据融资窗口开启已无悬念。而引发业内关注的是，此新一轮海外融资年利率普遍超低，这意味着内房企海外融资成本的降低。
对于近期内房企扎堆海外发债的现象，接受本报记者采访的专家们均认为，内房企发力海外债市除了为自身发展注血外，也显现了海外资金看好内地房地产市场的发展。再加上受全球通货膨胀及美国、日本等发达国家的货币泛滥影响，共同造就了此轮海外融资成本的大幅下降。然而，低息的成本作用并不一定就比境内看似高成本的信托或其他形式的融资要好，内房企在美元债市大受热捧的同时，须防人民币贬值风险。
扎堆美元债市
早在2012年，内房企便在海外市场发起了注血大战。有数据显示，2012年内地房企在境外债券发行量达到91.4亿美元，高于2011年的85.8亿美元，其中绝大部分在去年下半年发行。而在2013年刚刚过去的20天里，据本报记者粗略估算，内房企海外发债规模就突破50亿美元，迅猛之势，令人咋舌。
某房地产行业研究员在接受本报采访时认为，目前已经在海外发债或正准备发债的房企，这些融资用途大都用于借新还旧，缓解偿债压力。另外，则是在市场逐步转好后进行攻城略地。
19倍的超额认购，10.25%的低利率成本！1月3日，随着佳兆业5亿美元7年期优先票据的大卖，内房企的同业们直奔海外债市的融资大幕，便随之拉开。
之后的几天，碧桂园、合生创展、世茂、雅居乐、越秀、富力、恒大等内房企选择共同发力，纷纷在海外市场发行不同金额、不同期限、不同年利率的美元债。而1月8日，世茂公告发行的8亿美元七年期的美元债券，同样获得了27倍超额认购的追捧。而最终定价6.625%的年利率远远低于该公司去年3月份发行的一笔七年期债券，当时的票面利率达到了11%。这究竟是内房企“求钱若渴”，还是每年的第一季度房地产行业都会有大规模海外融资的习惯呢？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本报记者采访时认为，尽管去年大部分房企都超额完成销售目标，若想保持稳定的资金周转率还需要融资，而海外的发债成本远低于国内的银行信贷、民间资本。随着美国宽松货币政策所带来的流动性以及美元资金对内地楼市的观点转变，内地房企积极通过海外债市来增加扩张的储备粮，进而应对内地的房地产调控。
低息热捧
2013年伊始，由于经济回暖和看多内地房地产市场情绪的高涨，去年成功完成销售业绩实现“大逆转”的龙头房企们便开始了新一轮融资，而与此火热局面相对应的是，海外发债成本的大幅降低，利息降幅十分明显。
这也有据可循，其中最有代表性的恐属越秀地产。1月17日，越秀地产公告发行的3.5亿美元和5亿美元的票据，年利率分别是3.25%和4.5%，为此批海外发债的内房企中发行利率最低的。
盛富资本总裁黄立冲在接受本报记者采访时表示，如果是纯粹的债权融资不可能出现4%左右的低息，往往在这样的低息融资里面会包含权证，可能是转股权证或者是其他衍生的权证，总之是帮助投资人增加回报的权证。
同样，佳兆业发行的2020年到期的年利率为10.25%的5亿美元优先票据，亦低于其2012年分别发行的到2015年、2017年到期的12.875%及13.5%的年利率。世茂房地产发行的年利率为6.625%的8亿美元七年期的美元债券，也低于该公司去年3月份发行的一笔年利率11%的七年期债券。
“这批港股海外发债的金额较大，期限也较长，这自然会使得发债利息降低。同时，受全球通货膨胀及美国、日本等发达国家的货币泛滥，资金拿在手中就相当于贬值，不如贷给中国有偿债能力的企业。”谢逸枫认为，这也说明了国外机构或个人投资者比较看好中国的经济和中国的房地产市场。今年房企的海外发债数量和金额肯定会超过2012年，正所谓“手有余粮，心中不慌”，如此低的融资成本，房企怎能错过。
黄立冲认为，现在新的融资年利率在7%～12%之间，相比以前的利息的确有所降低。主要是因为全球发达国家都在使用大量的流动性来挽救本国的经济，这就直接导致香港资金的流动性非常充裕，充裕的资金与可供投资的机会形成对比，进而促使资金利息有所下调。
“这批来自海外的资金均以美元计价，这对于人民币资产在中国的投资而言，这些房企要承担汇率风险，短期流动性会迫使人民币升值，但中长期来讲会迫使人民币贬值。如果房企的发债期限在三年以上，作为发债方可能会面临汇率风险，而这种汇率风险也是发债企业的一个成本。从海外机构讲，他们认为人民币在中长期面临贬值压力，所以，愿意对这种中长期的发债融资收取比较低的利息。”黄立冲说。
对于内地房企发美元债的踊跃，也有业内人士提出，低息的成本作用不一定比境内看似高成本的信托或其他形式的融资要好。美元债期限较长，人民币汇率贬值的风险是境外发债房企面临的最大挑战。
同时，瑞银执行董事李智颖表示，由于国内的开发商去年初已经大举发行高息债，大部分于海外上市的房地产公司短期内再融资的风险不高，若今年的销售额下跌30%，大部分公司的现金流将面临一定的压力。
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