去年的暖冬已经结束。上海新房、二手房市场都喜获丰收。2012年上海新房成交945万平方米，同比2011年上涨29.4%。二手房成交20万套，同比增长42.3%，近7年来仅次于2009年。
现在已是蛇年的首月，上海楼市是延续了去年底的精彩，还是养精蓄锐等待来年发力？本期《锐话题》邀请了上海知名开发商，一起在蛇年首月看上海楼市风采。
邀请嘉宾：
上海盘谷房地产公司总经理 宋海
国信世纪海景营销总监 吴大舜
嘉宾精彩观点
进入一月份，本该是传统上春节前比较淡的市场，但前三周每周成交量还能在20万方以上，足以感受到市场的热度。明年的普通商品住宅的消化期也就是两个半月到三个月的时间，从供需矛盾上来讲非常突出。
——上海盘谷房地产公司总经理 宋海
楼市自2012年下半年开始升温以来，在今年一月也势头不减。2013年的楼市总体将会是健康向上，继续升温。现行市场环境下房价不可能出现下跌，但也因为政策因素所以不会出现大涨，今年上半年会是购房的好时机。
——国信世纪海景营销总监 吴大舜
明年的市场将是“健康平稳”
上海盘谷房地产公司总经理 宋海
上海楼市进入1月以来，新建商品住宅周成交量连续三周保持在20万平方米以上。此外，据新浪乐居了解，近期又有3个中高端楼盘拿到预售证。业界对一月的上海楼市有一种共同的感受—抢收。
宋海用四个词语评判蛇年首月的上海楼市：热度不减。他表示，实际上，从去年十月上旬开始，连带十一月，十二月份，成交量一直逐步放大。进入一月份，本该是传统上春节前比较淡的市场，但前三周每周成交量还能在20万方以上，足以感受到市场的热度。 “全月我估计应该能接近80万方到90万方。那么这个热度应该是不断的延续的，所以我用“热度不减”来形容前三周的成交量。”
而对于“抢收”，宋海还有着自己的理解。他认为，“抢收”应该是指“丰收”的收，在市场很不错的情况下，有很多来自中高端的需求，这些需求涌现出来，应该说是个非常好的现象。“对于开发商来讲，我相信开发商在这时候应该会尽可能的去满足市场的这样一个需求，去把握好时机。春节前，如果能出现这样一种供需两旺的状况的话，我觉得是一个非常好而且健康的现象。”
除了上海新建商品住宅的成交向市场传递了热度，土地市场也不乏精彩。1月9日，龙湖、绿地等知名房企摘下青浦相邻几块商办地。在宋海看来，这样的精彩来年依旧会上演。
“很凑巧，我刚刚参加了关于2013年整个嘉定区土地出让情况的一个通报会。会上得到的数据是，仅嘉定区2013年将要推出的土地，粗略估算大概将近6000亩左右。即使没有溢价，这5000到6000亩地将会为嘉定区带来200个亿的土地收入。因此，政府推地的意愿还会有一个跳跃。”
对一月的上海楼市，宋海的评价是“抢收”、“热度不减”。而对于春节后的市场，宋海表示：“明年市场将是健康平稳发展。”
“土地成交量会放大，我们整个房地产的作战市场的成交量也会有所放大。还有就是市场价格会有向上的趋势，但不会出现大幅度跳价的状况。”他认为，开发商经过三年的市场调控，已经具有了一个相对健康的心态。更重要的是，开发商会面向的市场，既能维持满足来自市场的刚性需求，同时也能保持一个健康的发展趋势。
“看上一套房 下手慢的话就没有了”
对于媒体所关注的“政策环境”，宋海有着自己独特的见解。他认为，“已经碰到限购这个最大的调控政策，还有什么政策比限购更直接呢？”在他看来，关注的焦点应归到实处。他向新浪乐居指出了一组数据。
2013年1月13日到14日左右，上海的普通住宅的库存总量为980万平方米，仍处于库存高位。如果按照每个月平均消化110万平方米，需消化9个月时间。价格有一定下行压力。
若细分，会很快发现完全是不同的情况。按照上海的标准，140平方米以内叫普通住宅，而980万平方米内的普通住宅的存量仅有210万平方米。而在月成交量的110万平方米内，超过70%的，接近80%的成交量是普通住宅。因此，相对于每个月80万平方米的成交量来说，普通商品住宅的消化期也就是两个半月到三个月的时间，从供需矛盾上来讲非常突出。
“我们打一个形象的比喻，如果你今天决定你要买房，你开始看房子，到最后决定买哪个区域的房子，到最后交定金签约，我们估计正常的情况下需要花2到3个月时间，而市场消化期也仅有三个月时间，也就意味这你快一点刚好能买上，慢的话你看中的房子就没有了。”
也正因为如此，宋海对于购房者的建议也进行了细分。他认为，若买中小户型，上半年就该出手。而买大户型，则无需太着急。
宋海称，2012年整体房价平稳，内环以内、中环和内环之间房价均上涨，但是外环以外，呈下跌趋势。这告诉我们，如果要买中小户型，在内环或者中环内环之间，很可能买不到。如果要购买的话，我建议今天上半年是很好的出手时机。“开发商上半年比较强调现金的回笼，力争上半年完成全年的一半，甚至一大半销售计划。所以在操作手法上会让利于消费者更多。”
若是购买超过140平方米普通程度的住宅，类似于外环的大平层、独层别墅等，因为其位置很尴尬，一般不处于市中心，则问题不大，可以观望较久。“总而言之，需要根据你买的类型来考虑，如果是要地段好，需要赶快买，无论是大户型还是中小户型的。如果是刚需的，90平方米左右，无论地段，甚至在外环，也要赶紧出手。如果是独层别墅、大平层，对地理位置没有要求，还是可以观望的。”
楼市升温 房企抢收先得先赢
国信世纪海景营销总监 吴大舜
十八大以后 无论是房地产，还是其他行业都处在一个上升的状态。目前看来，2013年比2012年要走的顺畅。
去年从下半年开始到12月份，以及2013年的开端，对于众多房企而言都是丰收的时期，从市场来看是一个商机，先得先赢。
一月份也有不少项目开盘，前几周周成交都能达到20万平方米。从12月份开始，市场上的众多项目都有一个丰收，对房企来说， 是一个商机，成交的上升
近来土地市场上龙头房企积极拿地，其实土地是房企发展的必需品，而2012年土地供应在上半年并不多，也导致整个年度的供应都不高。到去年下半年和今年各地政府都加大土地供应，外地也有不少开发商，国有企业也进驻上海拿地。热度将会有多高，要到2013下半年年才能知晓。
2013年的楼市会是健康向上的，目前有许多楼盘在悄悄的微调价格，但这些微调是理性并贴近市场的。这几年来政府调控下给购房者带来红利，在调控政策影响下，开发商也不敢太高的拉高价格。理性的定价，折扣依然会放出来，无论对开发商和对购房者是双赢的。
房价将继续上涨需尽早出手
站在国家调控目的的角度上来看，政府的目的是抑制房价的快速上涨，并不是限制其成长。自古以来任何国家的房地产发展是有涨就有跌，而上海不是中国的上海是作为一个国际大都市，以国际标准来看，上海的房价并不能说很高。
无论小户型还是中高端改善型房源，价格的都取决于供需，上海市的供应而言是并不多的，目前的成交来看，库存去化也只需要半年，房价下行的可能性很小。中国经济在稳定的上升，房地产不会大跌，房地产业土地成本、建造成本及货币通胀等原因也是导致房价无法下行的主要因素，上涨是一个趋势，
政府调控的影响下，这两年开发商不会把房价拉的太高， 2013年无论是对刚需客户还是改善型需求的客户，最好在上半年度出手，因为这个期间选择面比较广。
去年最尴尬的产品是外郊环的中高端项目和别墅，成交及价格都有出现下滑，而对于刚需型房源和位于中内环位置较好的房源都是很抢收的。
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