图为首创置业董事长刘晓光
“2012年冬天里有春天，2013年春天来了，但可能是春天里有冬天”。首创置业集团董事长刘晓光在1月12日华本机构第四届中国地产领袖年会上，如是描述。刘晓光认为，2013年市场总体将好于去年，依靠房价快速攀升进行野蛮的上半场结束，房地产开始走入了下半场，房企将来要以充分挖掘细分化、精细化的市场需求为焦点。
2013年，看好宏观经济形势和城镇化机遇
从房地产的宏观情况来看，宏观经济形势和城镇化的机遇还是存在的。内需将要成为拉动的主导力量，而加速城镇化的提法也为行业带来了很多机遇。刘晓光表示，城镇化包含人口、教育、卫生、住宅等各方面，其中住宅是最重要的城镇化符号，未来中国的城镇化将进入速度企稳、质量提升的阶段。“城镇化率，每一年提高1到2个百分点，大概要新增的住房需求在500万套以上”。一线城市郊区化在疏散人口、缓解交通方面有新的发展，也为地产行业带来新机遇。
“中央经济工作会议还在强调2013年稳中求进的基调，我们总的判断，经济形势应该是好于去年，货币政策也将保持着稳健的发展”。在这种基本面的情况下，刘晓光认为，房地产市场整体肯定好于去年，投资增速可能会有一点小幅回落，但是销售面积还是应该是小幅度的上扬。
走差异化竞争之路，挖掘市场细分化精细化需求
刘晓光认为，从总体上来判断，保民生将成为中央政府对房地产市场长期的思路，因此依靠房价快速攀升进行野蛮生长的上半场结束，行业开始走入了下半场，对于企业来说将来要以充分挖掘细分化、精细化市场需求为焦点。
城镇化发展也存在很多挑战，比如城市的同质化，房地产开发的单一化等，而房企的利润率也在回归。在这种模式下，企业需要转变资产方式，进行差异化的经营战略，挖掘市场细分和精细化需求，以形成企业独特的竞争力。这个过程中，金融创新将成为2013年的重要课题。刘晓光表示，2012年大家看到金融的改革政策不断的浮出水面，总的来看利好于当年的企业。证券投资基金向理财领域的扩张都将改变信托银行贷款在境内融资比重过高的局面。境内公司积极在搭建境外的红筹投资平台，充分利用境外资金的流动性，股权类基金份额也在迅速扩张，“我想在调控背景下境内外地产，金融创新的一种新方向”。
以下是刘晓光演讲实录：
主题发言六：2013年，中国房地产的挑战与金融创新
演讲嘉宾：刘晓光(首创置业董事长)
刘晓光：我讲的题目是2013年，中国房地产的挑战和金融创新。我想概括一下2012年刚才讲到冬天里有春天，从5月份的销售额到10月份的销售额，还有全年情况来看，一句话来概括就是冬天里有春天！
2013年又想概括一句话，可能是春天来了，但是也可能有冬天这样来判断方面的形势。从房地产的宏观情况来看，我们注意到宏观经济形势和城镇化的机遇还是存在的，我们的内需将要成为拉动的主导力量，加速城镇化也为行业肯定带来了很多机遇，我们讲城镇化的行业应该是人口、教育、卫生、住宅，住宅应该是一个最重要的城镇化的符号，未来中国的城镇化我们想将进入了速度、取稳，质量提升的阶段，如果说城镇化率，每一年提高1到2个百分点，大概要新增的住房需求在500万套以上。一线城市的城线的郊区化，在疏散人口，缓解交通方面有新的发展，也为地产带来新机遇，在展望市场里头在想，稳增长政策效果已经显著，中央经济工作会议还在强调2013年稳中求进的基调，我们总的判断，经济形势应该是好于去年，货币政策也将保持着稳健的发展，这样一个局面了。在这种基本面的情况下，我看法就是市场的整体肯定好于去年，投资增速可能会有一点小幅的回落，但是销售面积还是应该是小幅度的上扬，另外讲总的判断应该说保民生将成为中央政府对房地产市场的长期的思路，依靠房价快速攀升进行野蛮的上半场结束，我们开始走入了下半场，将来要充分挖掘细分化、精细化的需求的焦点。
第二个简单概括一下挑战，下一步中国城镇化的发展也会给我们带来了很多的挑战，比如城市的同质化，比如说单一面的开发等等。另外利润率也在回归，在这种模式下，可能我们要转变我们的资产方式，另外差异化的经营战略，挖掘细分和精细化的需求，在我们形成独特的竞争力方面也要下工夫。我重点讲讲金融的创新，也就是说2013年在这种情况下，我们的金融到底怎么创新？2012年大家看到金融的改革政策，不断的浮出水面，应该总得来看于利好于当年的企业，证券投资基金向理财领域的扩张都将改变信托银行贷款在境内融资比重过高的局面，我们看到境外债券市场重新活跃和创新，当然我还没有看到境内A股市场重新活跃。境内公司积极在搭建境外的红筹投资平台，充分利用境外资金的流动性，股权类基金份额也在迅速扩张，我想在调控背景下境内外地产，金融创新的一种新方向。最近前一段在深圳有一个浅海地区，据说将来中央政府每一年可能会批一两千亿的额度，这个额度享受在香港的利润，在深圳来进行交易合使用，这实际上都是金融创新的新动向，我上面写了一个微博，有200个企业家，每个企业家出200万，组成民营的金融的联合体，如果发展下去很可能是一种企业自身自觉的创造的乡村银行的概念，从金融角度来讲呢，我们肯定面临着很多挑战和很多压力，我想2013年的时候来讲，我们的金融创新可能会给每一个企业的核心竞争力造成正面或者是负面的影响。通常来讲呢，大家看到最近的一些动作，很多企业充分利用境外的债势补充刺激资本，我们大概发了10亿，又发了21亿。以境外的合作伙伴一线金融机构基金合作模式这个也匹配的项目是长期开发的渠道，共担风险。还有一些就是属于多元化的境内外的定额贷款渠道，一期开发的渠道，显资证券投资基金和私募的方向探讨，有很多新形势，这里简单给大家介绍，我们一些创新的方式和方法。
首先在海外债来讲，这次发得下一些工夫，三大评级机构做了评级，最后发了超过10倍的利润，如果要减去6点几的利润应该是不错的。第二个来讲我们在设立北京小城镇基金，设立我们自己的国内的华夏基金，设立国际的基金上我们也取得新的进展。最近我们再跟一些大的投行商量，更加规范的房地产基金，另外来讲对于海外的红头化，这个是很重要的问题，因为我们是H股，H股受到很多限制，如果一些资产在境外，或者买我们伙伴在境外的资产，将来给我们在红头化的通道上提供一些条件。另外我们在基金的做法上也不发生一些变化，过去一方面我们指的基金公司管理人，现在来讲有一些新的机会，我们更加纯粹来为一些大的机构管理一些基金，来从事运营一些项目，而且来讲我们有新的模型出现了。比如说，有一些地方政府，整理好了土地作成价跟我们来入股合资成为一个公司，另外我们可以设置一些约束条件，这里长期持有物业，我们会定向给政府投资人，这样的话把土地也搞活了，把股权结构设置上也比较灵活，另外来讲企业和政府应该是双方都是有利益。还有一些的做法来讲，我们也探讨过，从一些大的金融机构，从大的金融机构股本合资，债券投资的模型，这个方式来讲，我们应该是有很大的空间，还有其他的一些推进金字塔的经营模式的做法，还有在养老项目中尽量引进一些显著做法，还有对境外的资本市场也充分利用，利用流动性比较宽裕的情况，我们在大量进行探讨。
今年我想在这种形势下，我们的发展道路应该一方面更加理性，一方面要更加具有创新性，绝对要避免所谓的单一化的思维，我们应该更加大胆的进行创新，使我们在2013年迎接挑战，使我们资金来源能够更好的参与竞争，谢谢大家！
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