万科昨日发布的年报数据显示，2012年万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%。2012年销售面积1295.6万平米，销售金额1412.3亿，作为一个公司的房地产业务销售金额超过100亿美元的情况，在全世界是首次出现。销售收入968.6亿元，蝉联中国及世界住宅销售冠军，也再次刷新行业历史记录。
收益率创20年来最高水平
2月28日万科董秘谭华杰在2012年度业绩推介会上，对公司去年发展情况及今年计划做了详细介绍。根据年报，去年万科结算毛利率有较为明显的下降，毛利率是25.8%，比2011年下降3个百分点，但收益率达到1993年以来的历史最高水平。谭华杰表示，这是一个非常理想的结果，因为从社会公共的角度来讲并不希望房价越来越高，从股东的角度来看希望公司的回报率尽可能高，“我们很欣慰在去年同时满足和公众和股东的需要。”
谭华杰认为，这一方面源于公司的经营效率在提升，能够克服一定程度上售价和利润下滑的影响，另一方面因为公司这几年的装修房比例不断地上升，而装修业务是制造性业务，利润是明显低于房地产，但收益率比较高。
房企土地储备周期2到3年最合理
谭华杰介绍，从拿地情况来看，去年万科新增项目权益类建筑面积1589万平方米，其中60%的项目采取合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价为2790元/平方米，是比较稳定的水平。年末公司规划中项目合计权益建筑面积3947万平方米，相对一年前有所增加，但相对于万科的开发规模来说，这也是未来2-3年的开发量。谭华杰认为这正是房地产开发企业最理想的土地储备周期，而万科过去十年的土地储备都是如此。“在全世界所有的大型房地产公司里，我们土地储备年限是最好的一个。”
未来商品住宅投资水平会逐渐淡化
去年万科国际化业务取得首次突破，首先成功收购了香港上市公司南联地产，B转H方案得到投资者支持，公布转板方案之后一周，万科A股股价上升15.6%，B股股价上升29.3%。2013年第一次临时股东大会，所有议案均获得99%以上的投票支持。2013年2月14日与美国铁狮门签约，合作开发旧金山富升街项目。
从国内市场发展前景来看，谭华杰认为商品住宅将更明确的回归居住的属性，投资的水平会逐渐淡化，自住购房者成为主流购房者，市场对房屋质量、房屋性能这些方面的要求将不断提高。而随着城市化进程的不断加快，先发展起来的城市面临着更大的转型，像北京、上海这样的核心城市，未来的产业会日益聚集于服务业，方向越来越向纽约、香港这样的城市，这给B转H带来更多的机会。
从行业自身来看，行业集中度逐渐提升，主流开发商进入到"面对面"直接竞争时代，以前是各开各的荒，彼此之间基本不见面，但现在进入"面对面"竞争，对开发商的要求更高。最后在住宅产业化、绿色建筑迎来新的发展机会。
万科最核心的战略，就是住宅产业化，住宅产业化战略分为三个组成部分，一是装修房，二是工厂化，三是绿色建筑。谭华杰介绍，在装修房方面，万科去年交付了10万套房子，其中装修房超过8万套，占比超过80%，“也就是说我们装修房的战略已经基本上实现”。而在绿色建筑方面，去年一共完成20个绿色三星项目总建筑面积166.6万平方米，其中绿色三星住宅项目是122万平米，这占全国总量的44%，也就是说全国绿色三星面积有近一半是万科的。工业化项目全年开工272万平方米，万科去年进一步明确工业化发展目标。
以下为万科董秘谭华杰推介会实录：
谭华杰：各位新闻界朋友：欢迎大家来到这里参加2012年度业绩推介会。2012年有几个点值得大家关注，一是销售收入，蝉联中国及世界住宅销售冠军，也再次刷新行业历史记录。ROE水平达到19.66%，这是1993年以来公司最高的ROE水平。再一个，虽然公司增长和回报都不错，效益比较高，年底净负债率只有23.5%，这是比较低的指标。纳税达到211亿，保持和接近2倍的规模。我们在住宅产业化战略有新的突破，装修房的交付比例超过80%，绿色住宅方面，绿色三星是中国目前最高级别的绿色住宅，我们一家公司在全国的总量达到了44%，当然我们也迈出了国际化业务的第一步。
首先2012年的要点，我们刚才谈到销售，2012年销售面积是1295.6万平米，销售金额1412.3亿，是全世界第一次一个公司的房地产业务超过100亿美元。我们销售金额年化增速是31%。我们非常鲜明体现出中小套型的特点，2012年卖出所有房子里，144平米以下普通住房占比是90%，从客户类型来看首次置业和改善型客户占比达到87%，也就是说万科的特点是房子比较小，基本上客户都是自住型的。
从结算指标来看，2012年结算面积899.3万平方米，结算收入是1015.8亿元，较上年同期上升43.8%，从上一年结算的之外，我们还有1354.9万平方米，和推金额1436.5亿售出没有达到结算条件的已售未结资源，会在未来转化为公司的营业收入，这为未来的业绩体现奠定非常好的基础。
从公司收益来看，2012年结算毛利率有较为明显的下降，毛利率是25.8%，比2011年下降3个百分点，但收益率上升，收益率达到1993年以来的历史最高水平。我觉得这个结果是非常理想的结果，因为从社会公共的角度来讲并不希望房价越来越高，从股东的角度来看希望公司的回报率尽可能高，我们很欣慰在去年同时满足和公众和股东的需要。为什么能做到这一点？一方面是公司的经营效率在提升，能够克服一定程度上售价和利润下滑的影响，另一方面因为公司这几年的装修房比例不断地上升，而装修业务是制造性业务，利润是明显低于房地产，但收益率比较高。报告期末，公司净负债率为23.5%，年底公司持有的货币资金为522.9亿，远远高于一年内到期的借款，就是355.6亿元。
从拿地情况来看，2012年新增项目权益类建筑面积1589万平方米，其中60%的项目采取合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价为2790元/平方米，这是比较稳定的水平。年末公司规划中项目合计权益建筑面积3947万平方米，相对一年前有所增加，但相对于我们的开发规模来说，这也是未来2-3年的开发量，在全世界所有的大型房地产公司里，我们土地储备年限是最好的一个。在这个问题上我们也跟一些常见的观点有不同的看法，有很多人认为开发商要多持有土地才能赚钱，我们不同意这个看法，我们认为房地产开发企业最理想的土地储备周期就是2-3年左右，我们刚好在这样的范围内。过去10年我们的土地储备都在这样的，我们认为最合理的范围之内。
在绿色和工业化方面，这是万科最核心的战略，就是住宅产业化战略，住宅产业化战略分为三个组成部分，一是装修房，二是工厂化，三是绿色建筑。在装修房方面，我们去年交付了10万套房子，其中装修房超过8万套，占比超过80%，也就是说我们装修房的战略已经基本上实现。而在绿色建筑方面，我们去年一共完成20个绿色三星项目总建筑面积166.6万平方米，其中绿色三星住宅项目是122万平米，这占全国总量的44%，也就是说全国绿色三星面积有近一半是万科的。工业化项目全年开工272万平方米，我们去年进一步明确工业化发展目标。
除了产品本身之外，我们的客户非常明确以自住客户为主，自住客户除了对房屋本身有要求之外，他们对住进来的配套服务也有非常多样化的需求。所以过去几年以来，我们不断地在这方面做探索，去年这几个方面我们取得了突破，我们有第五食堂，给小区的业主提供食堂餐饮，性价比比较高，因为是食堂，肯定不会很贵，而且卫生状况比较好。我们希望第五食堂的比大餐馆吃饭便宜，比小餐馆干净。而且我们考虑到每个人家里有不常用，但是占地方的物品，但是如果扔了可惜，我们为住户提供在房子之外的仓储服务，叫做"万物仓"，这个可以用更小的建筑面积打造更大的储物目的。最后是这些年以来电子商务发展非常迅猛，我们小区住户在小区里网上购物的情况越来越多。网上购物涉及到配送问题，大家白天经常不在家，送货最后一公里遇到这样的问题，我们在小区提供一个统一的替客户收快递、购物物品的服务，我们称为"幸福驿站"，这几个服务比较成功，深受客户好评，从赚钱的角度来看目前谈不上是特别赚钱的业务。
国际化方面去年也有一些进展，首先我们成功收购了香港上市公司南联地产，目前更名为万科置业(海外)，B转H方案得到投资者支持，公布转板方案之后一周，万科A股股价上升15.6%，B股股价上升29.3%。2013年第一次临时股东大会，所有议案均获得99%以上的投票支持。
我们在国际化业务取得首次突破，与香港新世界合作，获取香港荃湾地块，与美国铁狮门合作，合作开发旧金山富升街项目，新世界、铁狮门都是在当地市场非常有影响力的优秀公司。
我们对未来行业发展做展望，首先是商品住宅更明确的回归居住的属性，也就是说商品住宅投资的水平会逐渐淡化，自住购房者成为主流购房者，而自住购房者与投资业务不太一样，投资业务更看重土地稀缺性，自住客户更关心房屋本身，也就是说房屋质量、房屋性能，这方面的要求不断地提高。从国家情况来看，我们的城市化进程刚好走在中间的位置，远远没有结束，而先发展起来的城市面临着更大的转型，像北京、上海这样的核心城市，未来的产业会日益聚集于服务业，方向越来越向纽约、香港这样的城市。而我们人口老龄化现象逐渐到来，这给B转H带来更多的机会。从行业自身来看，行业集中度逐渐提升，主流开发商进入到"面对面"直接竞争时代，以前是各开各的荒，彼此之间基本不见面，但现在进入"面对面"竞争，对开发商的要求更高。最后在住宅产业化、绿色建筑迎来新的发展机会。
2013年我们会再次面临行业创记录的交付量，无论是总的交付套数和装修房的交付套数还是比例，这三个层面都会再次刷新机遇，这时候必须要把"质量第一"放在最前面。我们会面向自住客户，根据客户进一步定位产品。我们会继续坚持销售为先，就是我们一贯的策略，我们不囤地不捂盘，只要做到可售的条件我们尽可能快的卖掉，这意味着要灵活应对市场变化，如果市场发挥变化我们会以积极的定价策略。在工厂化和绿色方面，尤其是工厂化，2013年之后是住宅产业化是万科的重点，我们会在3年左右的时间内在工厂化取得长足的进步。就2013年来说，我们希望能做到15%的内外墙无砌筑、免抹灰，因为砖砌之后必须要大量抹灰，抹灰是出现裂缝的主要原因，我们考虑内外墙采取钢筋混凝土直接浇铸的方式，而且是大钢模，这样表面非常平整。大家可以看到身后的柱子，去掉抹灰之后就会减少很多空鼓和裂缝的情况。还有PC外墙，在工厂做好再到现场组装。
我就做这些介绍。
家装馆
- 灯饰
- 浴室柜
- 烹饪锅具
- 席梦思
- 水龙头
- 热水器
- 花洒
- 家用家具
- 地毯地垫
- 插座开关
- 置物架
- 毛巾杆
