近日，广州市国土房管局相关人士公开表示，广州将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实“国五条”的贯彻意见，切实稳定房价。
尽管详细的实施细则还未出台，但保障合理的改善型需求，而采取更强力的手段持续打压投资需求无疑将成为新政策必然元素，业内人士指出，新贯彻意见的出台，将标志着广州房地产市场住宅投资门槛将进一步升高。
住宅投资热情三年不减
目前而言，购房仍是城镇居民个人资产保值增值的主要方式，即使是调控政策出台以后楼市寒冬的这两年，市民投资房产的热情仍未消退，而去年全国楼市一片解冻，住宅市场的投资更延续了持续增长的态势。从近年同期各类房地产项目的投资情况看，广州的住宅投资比重呈同步增长态势，写字楼和商业营业用房的投资比重则较为稳定，数据显示，2012年1-11月广州商品住宅完成投资731.86亿元，占完成投资总额的61.7%，同比增长18.0%。
在投资额上涨两成的情况下，房价也随之升高，尽管调控压力巨大，但《2012年广州市房地产市场回顾与2013年展望》报告中仍显示，2012年广州楼市房价增幅受到抑制但仍呈上升趋势。数据显示，广州市十区新增商品住宅的户均套型面积有增大的趋势，由2011年的90-120平方米/套增大到去年的110-150平方米/套，其中改善性购房需求的比例逐步提升，也象征着投资客越来越给力。此报告中还预测2013年的楼价仍将呈现稳中有升的态势，但涨幅将在城市年度居民消费价格指数(CPI)和国内生产总值(GDP)的增速之间，这也显示了可能出台的新调控政策对住宅投资的抑制信心。
专家分析，其实从三年前首个调控政策发布以后，对住宅投资的打压目标就没有变，各地都对购二套房等做了严格的限制和规定。然而在当前中国的经济形势下，股市及其他投资渠道都面临困境，对于有闲钱的投资客来说，即使调控政策重压住宅投资，在其他更保值的投资方式出台之前，买楼仍然是资产保值的第一选择。事实也证明，在调控持续的这三年，如果在调控刚开始的时机买楼，绝大部分投资客均有盈利，眼光好的投资客甚至赚得盆丰钵满。可以预见的是，由于目前社会资源分配仍存在问题，贫富差距大，如果没有调控政策的本质性的变化，住房投资仍将成为极大一部分社会财富的流向，这也导致了业界对此轮调控打压投资热情效果的质疑。
新政明确打压投资型需求
市场分析认为，去年全年特别是年末的楼市过快回暖是最终导致调控新政提前来临的主要原因。而从尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。对于此次调控，一个明确的思路是将有针对性地打击房价涨幅较快城市，并重点抑制投资型需求。
由于楼市的火热，使得调控政策收紧的风声一阵紧过一阵。事实上在春节前，网上就传出一则“一线城市将停贷二套房”的传言。尽管从之后各方对“北上广”等一线城市的调查和从各银行了解的情况来看，关于房贷方面并未出现网络上传言的停贷或者明显的收紧情况，但各种传闻的出现，已经展现出了市场对投资二套房的风声鹤唳。
国务院发布的“国五条”中明确，坚决抑制投机投资性购房。具体要求严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策，此外将扩大个人住房房产税改革试点范围。
广州市国土房管局有关人士表示，“国五条”出台后，广州将严格贯彻落实“国五条”，坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的延续性，采取有力、有效的政策措施，切实稳定房价。
上海(楼盘)某房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，新政意味着“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行的比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会有城市会调整方案，进一步收紧。
南京(楼盘)房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，“坚持限购和差别化调控政策，扩大房产税试点“放在紧随目标之后，说明其地位之重，说明调控依然是今年楼市的主基调，以控治市，同时也表明今年的房价上涨压力比较大。这一条的出台，宣告了“房产税取代限购”的破产，指明了未来“房产税叠加限购”的基本调控思路。中原地产市场研究部总监张大伟也分析，从全国范围来看，当前房地产市场并未呈现“普涨”，一、二线城市和三、四线城市差异很大，再次重申严格实施差别化信贷政策，对于当前房价上涨压力较大的一、二线城市来说，效果应该更明显。
投资门槛升高仍暗流涌动
从近期广州楼市的成交情况来看，“国五条”的发布对市场造成实质性的影响，广州市房地产专家吴定金称，限购政策目前广州已在实施，“国五条”也没有明确周边县市是否也要进行限购，而购房资格审查广州在去年也已经落实。因此对于广州楼市来说，目前“国五条”并没有实质性的影响，更多的是预期影响和心理影响，部分原来打算入市的购房者可能又会进行观望，但如果随后没有实质性跟进措施，观望期不会太长。未来后续政策预计会在信贷方面入手。
记者了解到，目前“国五条”的出台在潜在购房客中造成了两种分化的心理，对于自住型需求的刚需客来说，新的调控政策就像一个挂在前面的萝卜，指望日后调控政策发布之后房价会回调，转入观望。而另一部分以投资为目的的购房客，已经在筹集款项，准备在进一步的实质性的调控政策发布前入市投资，但也有一部分投资客被即将出台的房产税试点吓退，想等到房产税具体出台之后再目前的房地产市场可谓暗流涌动。一位投资客告诉记者，投资门槛将会进一步提高，但总体预期仍是“看涨”，对于“不差钱”的买家来说，入市仍会稳赚不赔，此轮调控行情过去后，可能会对房价和成交量的上行速度有所减缓，但如果想造成长期持续性的影响，仍需要等到更为具体的打击措施出台之后。
世联地产(002285,股吧)市场研究部发布的报告支持了这个观点，新“国五条”延续了2011年“新国八条”的调控框架，从透露出的信息来看，未来的调控将趋向长效化和差异化。国务院此次出台的房地产市场调控政策力度偏弱，不及市场预期。“国五条”与2011年1月份出台的“新国八条”相比，没有太多新意，但在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的背景下，“国五条”的出台主要起到稳定市场预期的作用，对楼市不会产生实质性影响。
尽管具体调控细则的发布日益临近，但一部分投资客依旧保持着乐观，也有业内人士分析，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，但是相比前两年，调控政策的基调已发生微妙变化，即政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，并且明确提出鼓励改善型需求入市，这也给了投资型买家在购买大户型豪宅等可乘之机。
可以预见的是，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益凸显出来，尽管投资门槛一再升高，但房地产投资的渠道并不会被彻底掐死，在打压过度的投资需求的同时，不会影响普通自住购房客入市的机会和收益。当然，要达到这样的理想状态，市场和调控之间还需要经历更多的博弈。
回乡买铺投资热急需退烧
市场
一年之计在于春。随着“国五条”的发布，住宅市场再次陷入观望情绪之中，而记者节后的几个工作日在广州各楼盘走访时发现，商铺、写字楼等商业地产项目率先发力，成交量较之去年同期均有增长。
业内人士分析，相对于住宅市场受调控因素影响强烈，广州商业地产投资环境相对良好，而商业地产有在节后率先发力的市场传统，因为一些企业和零售商家会在年后展开扩张，一旦考察选址落实，必然带动商业地产的租赁和交易。
商用房地产节后发力
对以投资为主打的商用物业来说，春节一直是传统的成交淡季，今年春节也不例外，春节长假期间商用房地产网签量少，相对于住宅市场，节后商业地产项目率先出现成交回暖。数据显示，今年春节长假(2月9日-2月15日)期间，广州一手写字楼市场仅网签成交了8套单位，一手商铺也仅网签成交了3套。不过该数据与去年春节期间相比仍有增长，因为去年春节期间，广州全市仅成交了6套写字楼，商铺市场更是零成交。
在春节过后，网签量快速恢复，数据显示，仅节后的2月16日-2月20日，一手写字楼的网签量就达109套，成交面积6730平方米，已恢复到正常的水平。其中，商用公寓类产品仍是节后成交热点，如万科东荟城、敏捷·时空壹号、誉山国际、敏捷·上品公馆等春节期间仍正常开市的项目，节后网签量都较高。与此同时，节后商铺市场仍未恢复，2月16日-2月20日的网签量仍仅有13套，仅是平常的几分之一。有成交记录的项目以绿地滨江汇、雅居乐剑桥郡、碧桂园凤凰城等社区商铺为主。
数据显示，节后一个星期内全国一线城市商业地产成交量相较去年同期涨幅均值在百分之40左右。此外，也有多个商业项目推新，商业项目的定价与商圈的火爆程度密切相关，因此新建市场的商铺价格相对于老市场来说要便宜得多，升值潜力大而投资少，这也吸引了一部分蓄势待发的买家。
调控或使商铺投资受热捧
新的“国五条”原则调控发布之后，对住宅市场的影响立竿见影，一些投资客对前景堪忧的住宅市场望而却步。但房产税新政等政策，仅仅是提高了住宅的持有及交易过程中的成本，商业地产依然不受影响。因此在住宅房地产市场受挫的投资者把目光转向商业地产也是顺势之举，地产开发商也有意推波助澜，商铺投资受热捧也是理所当然。
2012年，包括万科、中海、招商、保利等在内的住宅地产大亨纷纷试水转型向商业地产进军，万达、绿地等老牌商业地产巨鳄也在不断扩张，2013年房地产市场将迎来商业地产集中上市潮。据相关数据统计显示：2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过16亿平方米，近55%集中在中西部地区。
根据广州市房地产租贸管理所的报告，近三年来，商铺投资回报率约为9%，明显高于住宅市场。一家光纤公司的部门经理李先生告诉记者，公司出于扩展需要，年后在天河一带考察选址新的写字楼，大概要租用七百多平方米的写字楼，经过几天的考察，李经理看中了珠江新城的一处商业地产。他告诉记者：“我两天内考察了十几处写字楼，热门项目看楼的也不少，可见年后商业地产市场仍较为火爆。”
回乡买铺投资也成选择
与广州本地商业房地产市场在节后再次发力同时出现的，还有一些广州市民开始在内地二三线城市的商业地产项目进行投资，记者了解到，去年以来，限购令开始在二三线城市实施，而广州房价居高不下，不是个人投资的理想对象，而加入广州市户口的人员回老家之后又只能算是“非本地人”想买房会被限购，一些面积较小，总价较低的小商铺进入了投资者的目光。
记者采访到家住福建、现在广州某外企工作的王小姐。她表示，“这几年广州楼价涨得太快，手头好不容易积下的三四十万元，原来想在广州买个房或者买个什么商铺作投资的，但房子越等越贵，商铺的入市门槛也越来越高，同时广州的商业地产市场也面临过剩的危险，资金回报率得不到保证，不如把钱带回老家去投资!”
去年国庆时王小姐回乡，发现老家已有不少小面积主题商场铺在卖，价格非常便宜，二三十万元，甚至几万元都能投资，发展商还承诺有返租回报，让王小姐觉得颇为心动。只是当时回家时间太短，没来得及仔细看。在春节假期长，王小姐决定好好在老家看看铺，合适的话，就买一间当“收租婆”。
专家分析，相对于广州市区内高价的商铺，内地城市的一些商铺项目的确更适合手头较为拮据的投资客，但需要注意的是，目前二三线城市商铺地产监管少风险大，而且存在大量“大拆小”散卖的情况。在市场热度没有退烧的情况下，内地二三线城市面临商业泡沫的风险并不比广州小，需要回乡投资者保持警惕。
南方日报记者 蒋哲
零售“慢增长”
掣肘商业地产热
记者观察
面对成本上涨、电商崛起的冲击，传统零售进入“慢增长”时代。在商业地产项目数目爆炸的广州，零售业的发展和商业地产空置率的变化可谓唇齿相依。可以预见的是，受国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的影响，2013年的广州商业地产市场有喜有忧，零售业面临的转型危机可能将对今年进入市场的商业地产项目造成一定的影响。
广州将迎商业地产供应洪峰
2013年广州商业地产将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米，而随着零售业“慢增长”的时代到来，今年零售商整体租赁需求将继续呈现疲软态势，商场招租时间或变得更长，租金也可能被拉低。
数据显示，广州的商业地产洪峰已经悄然来临，仅在写字楼方面，2013年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计2013年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城。供应量较2012年多，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为，面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。
仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明透露，广州今年新竣工的商业项目将达54万平方米，约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等。另外，将于2014~2015年竣工的商场约有30万平方米今年将开始招商，加大供应压力。
截止今年一月，全市优质零售物业的存量已推高至332万平方米。而今年全年预计将有7个优质零售商业项目投入使用，供应量总计约为75.8万平方米，供应量将继续徘徊在高位，在未来的新增供应中，7个优质零售商业项目中有4个位于番禺区。
零售业扩张受限加剧租金压力
一位零售业从业者告诉记者，受国内经济形势以及其他因素的影响，一些连锁品牌的经营正面临困境，应对困境的方法之一就是暂缓自己的扩张计划，甚至有一些经营多年的老牌零售店选择关门大吉，这直接导致了一些新开的商场签约商户不足，在深圳(楼盘)已有一些商业地产项目暂缓了开业，虽然这种情况在广州还没有出现过，但已足以给过热的广州商业地产市场敲响警钟。
此前，投资回报率的快速增长是商业地产火热的原因之一。2012年的统计数据显示，写字楼的租金每年都以10%以上的速度上涨。而优势明显的地段如靠近地铁口的写字楼、商铺，每年租金的上涨幅度更是高达20%以上。然而在零售业发展受阻和商业地产发展过快的供求平衡被打破之后，高投资回报率的时代可能将好景不长。
在刚刚过去的2012年，由于大量商业地产项目涌入市场，去年的租金已经出现下行。2012年广州甲级写字楼租金全年平均每月每平方米151元(基于建筑面积)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整体需求下降，珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力。2013年零售业的变化无疑将进一步加剧这种的压力，这对目前广州商业地产市场的消化能力是一个新的考验。
此前，第一太平戴维斯华南区市场研究以及开发顾问部助理董事吕晓艳也分析，不断升温的竞争将持续对零售物业的租金施加向下的压力，压抑广州市零售物业的增长势头，中短期内广州零售物业的租金水平将维持平稳的趋势。
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