“国五条”实施细则重磅出炉，最受关注的当数政策首次明确“二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收”。记者昨日采访发现，尽管广州本地落地细则尚在酝酿，但是政策效应已经开始显现，买房的卖房的都难掩内心忐忑。记者在广州各大房地产交易登记中心发现，不少市民趁着新政尚未落地的窗口期赶搭“末班车”，扎堆办理二手房过户等手续，仅广州市房地产交易登记中心昨日一天的二手房业务量就比平时猛增了三倍。
担心多缴税 购房客“彻夜难眠”
按“国五条”实施细则规定，二手房要严格按转让所得的20%计征个税，对比此前一般按交易价1%征税，二手房转手成本增长不少。以一套购价50万元的二手房为例，若以100万元出售，此前个税仅1万元，而今后要缴10万元税费。
由于二手房交易涉及评估、交易、贷款等环节，其交易周期一般较长。一个现实的问题摆在人们面前：刚签了卖房合同，但还没过户怎么办？究竟新个税征收方式是以网签为准，还是以过户递件时间为准？
“如果按照个税新政算，我要多缴10多万元的税费。”在五羊新城买了一套二手房的郭小姐急得团团转。郭小姐说，房子总价实收143万元，而卖家当年入手时才花了80万元。
郭小姐在去年底就和卖家签了合同，但是由于卖家新买的房子未装修好，双方约定今年3月2日后再办理过户手续，突如其来的新政打乱了她的计划。“现在就是要和落地细则‘赛跑’，都不知道赶不赶得及”。
像郭小姐这样陷入交易尴尬的购房客仍有不少。“新政一出，彻夜难眠呀！我是卖一买一，房子卖了出去，准备去递件了，买的那边还没网签，不知道该怎么办？”有市民在论坛上吐槽。
合富置业市场经理梁燕明说，近几日，市中心二手房的咨询量较此前增加了10%左右。
记者昨日走访不少中介发现，新政一出台，各大中介的电话几乎被打爆。很多市民都想尽早完成交易，以免被多征税。中介人士表示，市民咨询最多的两个问题是：“政策具体什么时间开始执行”、“我的房子是不是要按20%的差额缴税”。
有业内人士表示，在广州的本地实施细则未出台的窗口期，一场二手房交易的“大赛跑”已经掀起：马上就要签合同的交易双方，都有尽快签订合同办理过户的意愿；刚刚签订购房合同的交易双方，则期盼房子尽快网签过户；此外，近期有购房计划，或出售意愿较为迫切的业主，希望及早达成交易的意愿也更加强烈。
满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，据统计，3月2日至4日的二手房交易量比2月份最后三天足足上涨了两倍。
抢搭“末班车” 购房客挤爆交易大厅
记者昨日走访位于珠江新城的广州市房地产交易登记中心看到，现场有大批市民等候办理二手房交易业务。到中午1时30分左右，一楼大厅存量房网上交易业务点仍有十来个人在排队，二楼营业厅休息区很难找到空位，走廊上也站着三三两两拿号排队的市民。
市民张先生在报纸上得知新政出炉的信息，急忙和单位请了假过来办理过户业务。“前面还有60多个人。”张先生一边吃着快餐，一边不时望向业务窗口。
“看到政策要改就赶紧过来办过户了，算了一下，按照新的个税征收方式，要多缴十来万元的个税。”杨小姐昨日上午10时左右前来办理二手房业务，拿到了101号，而一直等到昨日下午两点还没有轮到她。
“我幸好来得早啊，要是再晚个半小时，估计连号码都拿不到了。”有市民说。
钟先生拿着一沓证件从中午1时左右就开始等候，他表示，自己是来帮朋友办理过户的。“我是外地人过来打拼的，现在有两套比较小的房子，之后我还打算把父母接过来，孩子也长大了，肯定要换大房子，成本还是不小的，短期内也没有办法换房。”
“一个客户也要折腾一下午，这个窗口排半个小时，那个窗口排1个小时，来来回回很麻烦。”现场一名正在替客户办理业务的中介向记者抱怨。他告诉记者，目前要求尽快办理业务的客户大概占了总客户量的四到五成，他很担心落地细则出台后对自己的业务影响会很大。“现在就很难做了，如果严格执行新政策，我可能就要考虑转行了。”
“各房屋登记大厅的二手房业务办理量明显增多。”广州市房地产交易登记中心相关负责人说，仅仅昨日该中心就派出190多个号，均是办理二手房交易业务，业务量是平时的3倍左右。为此，临时增设了多个二手房交易的业务窗口，并取消休假，抽调、增派部分人手到一线窗口服务。
■业主说
卖或不卖 两极分化
着急的不仅仅是买家，一些卖家也陷入焦虑。市民曾小姐就在犹豫着，是否趁着新政尚未正式落地实施，赶紧把手中的一套房产脱手兑现，以免政策实施后二手楼市“冰封”，“想卖都卖不出去”。
周峰表示，根据其监测的情况看，目前，二手房放盘量并未出现大幅激增，大概只有1%左右的浮动。
“目前有两种卖家，一种是着急卖房的，他们想赶在政策调整前将房子脱手；另一种是不着急卖房的，他们会将税费转嫁到买方头上。”周峰表示，目前，卖家出现两极分化的现象。他预计，等到政策执行细则正式出台后，市场成交走低将逐渐显现。
据介绍，多数二手房业主并没有“割肉”的打算。从报价上看，目前二手房新房源的报价都在正常价位，业主也不接受大幅度的砍价。
梁燕明告诉记者，有一些不着急兑现的卖家甚至干脆转售为租了。
值得关注的是，一些改善型置业的换房客则成了政策的“夹心层”。“原本打算将老房子卖掉再购置一套面积大一点的改善型住房，但20%的个税太高了，现在这房子不知道能不能卖。”本来打算在中介挂牌出售旧房的换房客林先生稍显无奈。
追问
二手房价涨还是跌？
二手房购房成本将提高
目前，市场有这样担心：业主如果把个税负担转嫁到买方头上，是否会推高二手房价格？
“根据以往的二手房交易惯例，卖方的挂牌价格通常是‘实收价’，相关税费都是由买方负担。从这两天我们与业主的沟通情况来看，不少业主依然想把增加的20%税费转嫁给买家。”合富置业市场经理梁燕明说。
中介人士表示，依据这项细则，对部分房价上涨过快的城市或地区，以及需要首付30%的客户而言，“相当于首付款成数升至45%，极大地提高了首次置业人群的购房成本”。
专家分析，短时间内，个税新政难以被市场消化，大部分房东还是会将税费成本转嫁到购房者之上。“而这也将导致二手房与新房价格倒挂，迫使部分置业需求转向新房市场，二手房价格回调后，需求才会回流。”
业内人士建议，应该降低一些房产交易环节的税费，将其转移到持有环节，既促进房地产二级市场交易的活跃，满足购房人的自住需求，又增加多套房业主的持有成本，抑制投机行为。
购房客转战一手房市场？
一手楼市难以独善其身
由于新建商品房市场不存在业主出售环节，因而在个税费用上占据优势，不少专家预计，在政策细则具体实施后，将有一部分二手房市场需求，被挤压至新房市场。
中原地产项目部总经理黄韬预计，一旦个税政策落地，二手房交易量将会下跌超过30%到50%，更多买家因为不愿承担高额税费而转向一手房市场。
他强调，“国五条”也有针对一手房市场的调控政策，特别是信贷政策等均是客观存在，因此长期来讲一手房市场也难以乐观。“从全年来讲，一手房交易量会在原先的基础上保持一定的稳定，政策落地后，二手房价可能会下跌。”
有专家表示，二手房市场冷清、价格下调，一手房也难以独善其身，而且新建住宅也面临着日后再转让税费问题。
世联地产首席技术官黎振伟表示，目前一手房市场交易量也有所上升，开发商也抓住时机适当加价，加价幅度通常会看客户接受程度，每个楼盘不尽相同。
广州市网易房产截取阳光家缘数据显示，3月1日晚“国五条”细则出台后，3月2日广州一手房网签数为444套，3月3日广州一手房网签量304套，与2月底相比并无太大变动。
增城从化是否纳入限购？
增城楼盘周末成交上百套
为了全面抑制投机投资性需求，细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。其中要求，地方政府进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。
对于广州而言，在上一轮调控未被纳入限购的增城、从化，此次会否在升级版的调控政策中进入限购的名单之中？
“从政策来看，增城、从化都有纳入限购的可能，就看对调控的理解是否从严。”黄韬介绍，光是上周末，增城某楼盘成交了150多套房源，这也在一定程度上反映出市场对增城、从化限购的担心。
落地细则何时出台？
落地细则很可能本月底出台
“国五条”细则上周五正式发布，广州何时公布和实施落地政策成为人们最关注的问题。广州市国土房管局相关负责人昨日表示，目前，落地细则仍在研究制订中。
业内人士分析，按照国家要求，今年的一手房价格控制目标要在一季度公布，上一轮调控时广州也是跟房价控制目标同步出台细则，估计此次也可能一并出台，故广州落地细则很可能本月底出台。
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