从2003年的“18号文”，到最新出炉的“国五条”，10年里，先后出台了9个房地产调控政府文件。这10年，楼市成为公众最为关注也最受争议的焦点话题。
仔细梳理这10年来的调控政策，其主要特点之一是通过压制需求，来控制房价的阶段性过快上涨。在国家力推新型城镇化的政策背景下，部分地区的房产需求预计仍将十分旺盛，市场供需矛盾仍然十分突出。业内人士建议，未来的楼市调控应进一步加强。在加强短期调控的同时，更加注重中长期规划，严格控制投资投机性需求，同时更多地从供给端着手增加供应。
10年调控路
如果从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)公布算起，我国房地产调控足足走过了十年。
十年调控大致可划分为四个阶段：调控起步期(2003年至2004年)，主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段；调控加码期(2005年至2008年上半年)，提高首付比例、推出税收调控措施；紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年)，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施；调控全面加码期(2010年至今)：限购、限贷等严厉措施相继出炉。
楼市价格的上涨引发了十年持续的调控。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉中国证券报记者，如果对十年来房地产政策进行分析，可以看到以下特点：
首先，以房价作为调控的重点目标。来自决策层的所有文件和讲话，从调控初始到现在，“遏制过快上涨”、“合理回归”、“防止反弹”等表述相继提出，政策措施主要围绕着如何压制房价的中轴而展开。
其次，行政决策高效，但政策效力随着时间推移常打折扣。当商品房价涨幅过快、购房者难以承受、社会舆论高度关注的时候，政府迅速做出回应，出台相应调控政策，并动用大量行政资源，比如军令状、问责约谈和督察作为执行手段。但是，经过一段时间的运行后，一些市场参与方往往采取相应的规避措施，使得政策执行效果打折扣。
此外，调控手段日趋多样，日趋严厉。十年来，中央运用货币供应量、利率、贷款规模、贷款方式、融资方式、税种、税率、估征预征等经济手段，进行多方位的压制性调控。
抑制需求误伤长期供给
虽然每一次调控政策出台，抑制房价上涨是初衷，但有些政策执行的结果是，既压制了需求，客观上对供给的长期增速也带来一定负面效果。增加税收、提高首付款和贷款利率，直接限购等，提高了买房的门槛，压制了住房需求特别是投资投机性需求，同时促使开发商短期内加快销售楼盘，有利于房价的短期平稳；但另一方面，这也在一定程度上影响了地方政府和开发商的预期，导致土地供应减少、开发商投资热情下降，从而使得中长期内的住房供应偏紧，供需矛盾周期性突出。
而楼市供需矛盾也与货币超发、通货膨胀及负利率，以及土地制度改革不彻底有关。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，持续宽松的货币环境与低利率管制，是房价过快上涨至关重要的助推因素之一。
而近10年的土地改革中出现了地方经济发展过度依赖土地出让金。而成都、重庆、深圳等地的土改新政也都处于探路阶段，没有在全国铺开，《土地管理法》修订仍然存在较大的争议。深化土地管理制度改革，理顺城乡关系，才能促进房地产市场平稳健康发展。中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，如果不继续进行土地改革，再怎么调整房地产都没用。
业界期待中长期规划
对于今后的楼市调控，公众期待政府加大力度，并从根本上解决住房供求矛盾。
李战军建议，首先，要进行城镇房屋普查和制定房地产业长期发展规划。在城镇化浪潮中，承载人口和产业的房屋需求就在这种背景下快速增加。由于我国没有做过城镇房屋普查，所有城镇的所有房屋的拥有量、成新结构、功能结构、套型结构、分布结构、产权结构、人均结构、拆迁结构、空置结构、租赁结构、人口户籍和非户籍居住结构等数据，大都缺乏准确性和权威性，有的地方连档案资料都没有。这种情况对房地产政策调控非常不利。在国家对房地产业中长期发展规划的指导下，再根据实际情况进行具体调控，可使调控更具有系统性和针对性。
其次，在目前房地产调控手段的基础上，应更多地通过经济手段抑制投资投机需求，主要包括税收和贷款利率等。但前提是要改变当前的房地产不合理的税收结构，在国家税收总量不变或略降的情况下，增加房屋保有环节的税收，如房产税，减少房屋交易环节的税收。
此外，应完善保障房制度建设。保障房建设要在规划、土地供应、资金来源、房屋质量、准入与退出机制等相关环节逐渐形成制度保障。
国家信息中心房地产信息处专家还提出，应加快推进房地产领域法律法规建设。研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租赁法》等各项专门法律，构建完整的房地产法律体系，变相机抉择的房地产宏观调控为相对稳定的法律调节，形成相对稳定连续的调控政策。
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