单价一万二买一还送一 五环旁边低价盘快销为哪般？
“东五环旁边的房子才卖12000元，而且买一送一，比周边的房子便宜好多。开发商说手续还不完全，但未来几个月肯定都能办下来，到时候房价肯定会大幅上升……这样的房子我能买吗？”近日，读者王女士致电《广厦时代》，说有人向她推荐了一个楼盘价格很“实惠”，但又因为手续的问题有些拿不定主意，想咨询一下。了解初步情况后，我们也对这样的“低价”楼盘感到很好奇，决定进行一次探访。
商住楼盘给出“白菜价” 全款享受七三折
周末，我们按照王女士给出的信息，来到该楼盘位于南三环的临时售楼处。不大的售楼处里，摆放着沙盘和模型，签字桌前挤满了前来咨询的买房人。一位销售人员表示，之所以把售楼处设在这里，是因为项目工地还在紧张施工，交通和环境都不便进行接待。不过对于楼盘周边的区域规划以及发展前景，销售人员还是借助墙上的示意图进行了详细介绍。
“我们是商住loft楼盘，买一层送一层，现在的销售均价为12500元/平方米，带精装修，如果可以全款付清，还将享受额外优惠。”全款付清能享受到什么样的额外优惠呢？这位销售人员举了个例子：以现在在售的47平方米户型为例，按照正常售价一套在61万左右，折合均价约为13000元/平方米；如果能在两周之内交齐全款，可以享受到的优惠价格仅为45万元，折合均价为9600元/平方米，相当于7.3折的优惠。
9600元的均价，在整个区域来看属于什么水平呢？据了解，该楼盘所处的区域属于东部重点经济发展区域，前不久开通了区域内的地铁线路，周边楼盘价格也在稳步攀升，其周边新建住宅的最低价格在17000元左右，少数低密度高档楼盘价格已逼近3万；而同为商住楼盘的同类项目，价格也在14000元以上。
同样一个区域的楼盘，享受差不多的配套与资源，为什么价格相差如此之多呢？即使放眼北京整体楼市而言，五环周边的新建楼盘，均价也已直冲两万大关。这家楼盘卖出“低价”背后，是否藏有隐情呢？销售人员对此的解释很直接：“项目周边交通还不成熟，离地铁有4站左右距离，生活配套不齐，手续还没办完。”
“五证”不全违规出售 低价背后藏“猫腻”
手续没办完指的是什么？在许多看房人的一再催问下，销售人员不得不说出实情，也就是该楼盘“五证”不全。
业内人士表示，所谓“五证”，是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由国土资源和房屋管理部门核发。
“实际操作中，买房人主要看《预售许可证》就行，因为《预售许可证》是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《预售许可证》。所以，只要没有《预售许可证》，就能说明这房子是五证不全的。”业内人士表示。
按照政府规定，“五证”不全的房子不得入市销售，而售楼处的工作人员却并不担心。“其实没什么，现在很多商住楼盘都是这样做的，先签合同交钱房子就是你的了。”售楼人员表示，他们楼盘目前只有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其余三证都还没有办下来。“其他三个证目前正在办理当中，施工许可证虽还没下来，但是我们有政府部门的批文，办下来只是时间问题，而另外两个证最快两三个月就能办下来。”说到这里，他话锋一转，“也就是现在证没办齐所以价格低，真要证照齐全了价格肯定要高得多，所以对你们买房人来说，不就是机会吗？领导说下个月如果施工许可证出来了就要涨一次价，要买现在就最合适。”
改变用途涉嫌变相融资
居住舒适度随价格打折
在我们因为“五证”不全表示忧虑时，一个项目主管人员主动过来做起了讲解说明工作。“你可以放心，我们在签合同时都会约定，保证明年10月按时交房，交房后两年内负责办下房产证。如果届时没有办下房产证，开发商保证可以退房并给以购房款10%的赔偿金。”此外，该主管一再强调最好能全款付清房款，“如果付全款最少能省15万，而且贷款的手续很麻烦，办下来的时间也长得多。”
此外，在查阅《国有土地使用证》复印件时我们发现，该楼盘土地用途一栏标明的是“工业”，而出售的则是商住公寓，明显有改变土地使用性质的嫌疑。
业内人士表示，上述楼盘以低价为诱饵，掩盖其证照不全违规销售的事实，实际上很可能是为了变相融资。“政府部门对土地用途的变更控制很严格，购买五证不全的商住项目存在较大的法律风险。如果届时无法办下房产证，购房人要面临空等两年多的结局。而所谓10%的赔偿金，只是相当于开发商使用资金的利息，近三年时间总共10%的利息，其成本远低于公开市场借贷。”
另外，市场人士也提醒购房者不要只贪图房屋的低价，更要多看看房子本身的品质及配套。“上述项目虽然价格低，但居住密度大也是难免的，每层竟然有30多户；而作为loft商住楼，总层高仅有4.2米，舒适度也无法保证。”
法律小贴士
购买“五证不全”房产的风险是什么？
法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。
有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。
在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子最后还是到你手上。
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