2011年8月8日，潘石屹在易居中国推出的易居购房网()电商平台上线仪式上曾预言：未来的三到五年，可能任何人购买房子都要到网上购买。
时隔一年半，房产电商界已经交出了不错的业绩。截止到2012年底，易居电商平台——易居购房网共交易房源29279套、累计成交328亿元。这一成交量相当于一个大型房企一年的销售额。
根据搜房网之前发布的2012年3季报显示，其当季营收为1.272亿美元，其中电子商务服务收入2559万美元，占总营收两成，较2010年同期增长170%。
受益于传统电商发展、起步于史上最严楼市调控，房产电商，已经成为了决胜售楼处之战的最主流的创新营销方式。
过往一年，堪称房产电商元年，其模式亦趋向清晰。它以线上线下的推广和渠道服务模式(O2O模式)，通过优惠折扣的链条传导，令包括购房者、中介公司、开发商等在内的多方得利。诸多房地产专家学者及业内人士认为，这是一条楼市营销的革命性之路。
多方得利的传导路径
继SOHO中国首次试水之后，房产电商渐成房企争先使用的新型房产营销方式。在领军房企的示范效应下，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、沈阳在内的全国近三十个城市、数百家开发商与电商平台进行了合作。
由于电商一对多的特性，传递信息更方便快捷。加上消费者的消费习惯发生了变化，房地产行业拥抱电商不可避免。但是，中国房地产业协会秘书长苗乐如认为，“因为房地产行业的特性，房产电商必须充分做足线下服务。”
苗乐如所说的线上宣传和线下服务模式，被房地产电商平台定义为O2O(线上线下)模式，即在电商平台上，用户能完成选房、订房和支付订金等步骤，但还需要诸如看房、签订合同、交付房款等线下服务支撑才能完成整个交易流程。
在房产电商模式中，一般会涉及到四方：开发商、买房人、电商平台提供商和中介公司。这四方之间的关系在房产电商中被拆解为三条关系链。
首先是互联网电商平台同开发商的服务关系，开发企业向电商平台提供独家优惠折扣(比如预存1000元抵一万元)，电商平台提供推广资源和技术平台；
其次是电商平台和中介公司的平台服务关系，房产电商平台可以使新房、二手房房源信息公开共享，建立线上线下资源互补与互动的开放平台，促成交易的同时提升中介公司品牌知名度。
第三条是中介公司和购房人的新房居间服务关系。中介公司为网友提供透明公开的居间服务，并为买房网友提供带看、提供信息等线下服务，购房人同中介公司签订居间服务合同缴纳居间服务费。
这一模式，让各方的法律关系更为明晰。同时也能清晰的看到，房产电商通过链条传导，使得各方得利：开发商更为精准的锁定购房人，网友通过电商平台得到购房优惠，中介公司通过提供居间服务获益，互联网通过提供房产电商平台及广告推广得利。
从粗放到精准的营销创新
2012年上半年，杭州楼市成交低迷，同其他项目一样，锦昌年华项目遭遇到了回款压力。
锦昌年华项目总经理姜莉雯选择了一家知名互联网媒体提供的电商平台的合作。锦昌年华给予电商平台网友平均20%的优惠幅度，优惠额度因房源户型朝向大小而异。网友通过支付平台预存2000元，即可享受到数万元不等的优惠。
电商平台为锦昌年华提供了该平台所在互联网媒体丰厚的推广资源以及呼叫中心、云数据中心、拓客等渠道资源。同时，该电商平台联合杭州市21家中介公司共同为购房人提供服务，这些中介公司都经过统一培训，对项目情况了如指掌。购房人可通过中介公司的工作人员随时了解项目的最新动态，中介公司的工作人员甚至提供上门接送带看房源服务。
锦昌年华的最终销售结果是，合作启动9天后，实现了蓄客1000多组，开盘当天，425套房源售罄。
在房产电商出现之前，开发商同媒体之间的合作大多为广告推广合作，媒体为开发商提供广告位置刊登展示广告，收取一定额度的费用，媒体并不对广告效果负责。在市场形势不确定的情况下，“总有50%的广告是浪费的”，大笔广告的支出也给开发商带来了巨大风险，而视效果而收费的房产电商模式，则很大程度化解了这个风险。
从纯广告式投放到房产电商，这种变化被姜莉雯称为从粗放式营销到精准营销的转变。营销业内专业的说法是，从CPM(展示付费)升级为CPS营销。CPS营销模式指媒体按照实际销售效果进行收费。同锦昌年华的合作中，合作电商平台的收入为中介公司支付的电商平台使用费，而中介公司的收入是新房居间服务费，所有收入只有当消费者成功购房后才会兑现。
中国房地产协会秘书长苗乐如评论说，相对传统的“坐销”，房产电商更能准确的找到客户，增强营销效果，”尤其是对于新建的楼盘，相比建立一支专业的销售队伍所付出的成本，电商的投入产出比会更高。“他说。
除了互联网媒体外，亦有平面媒体加入到这一创新房产营销当中。2012年终，重庆有媒体推出房地产销售”报商模式“这一新的纸媒广告经营模式。开发商通过纸媒渠道售卖购房优惠券，方法则是在纸媒的广告版面刊登销售信息。不过，其广告款却不再如以往一样约定固定金额，而是与优惠券的销售情况直接挂钩，即报纸最终获得的该版面广告收入，与通过该报刊售出购房优惠券成正比。”报商模式“也注重与线下的结合，组织看房或团购之类的活动以促进项目成交。跟”房产电商”有着相同经营和操作思路的“报商模式”同样获得了市场欢迎。一些地区知名开发商相继参与到报商联动模式中。
无论是“房产电商”还是“报商模式”，电商平台和媒体都最大化的使资源变现，即广告的效果化和营销的渠道化。
“这种营销方式，在客观上是将分散的客户聚集起来，创造一种新的让利模式，让消费者得到实惠，对于在价格稳定的情况下活跃市场气氛，促进成交有好处。”房产电商的相关人士说。
完善购房人权益保障体系
支付是电商平台不可缺少的环节。同传统电商一次性支付模式不同，房产电商因为涉及到多个支付环节，并且诸如首付款等多依赖线下，因此目前阶段的房产电商的支付环节所支付的资金，多为开发商提供的优惠金额的折扣预存款。
这笔为数不小的资金，放在哪里？谁来监管？如何保障安全？是否会有发票凭证供消费者维护自己权益？种种顾虑关乎房产电商未来。
正规的房产电商通常的操作是，使用诸如支付宝、银联商务、汇付天下之类的第三方平台进行资金冻结。买房人缴纳的优惠资金将进入到到第三方支付平台并进行资金冻结，任何人无法使用该项资金，整个过程类似于预定酒店使用信用卡刷预授权一样。
如果消费者最终发生了购房行为，购房人同中介公司签订居间服务合同之后，该项资金将以中介居间服务费的形式进行到中介公司账户，如果最终未发生购买行为，网友的资金将被解冻，退还到消费者账户。
发生购买行为后，购房人还可获得由中介公司开具的资金等额发票，给予消费者合法凭证，保障他们的自身利益。整个过程完全合法，同时，中介公司按收取的居间服务费缴纳税款，亦无偷税漏税情况存在。即使在当下，对于一个使用房产电商的购房者而言，他的资金安全体验完全与京东、淘宝上的体验保持一致。
总体而言，经过一年半的摸索，房产电商的流程也日趋完善和成熟。由于房地产属于特殊商品，房地产居间服务受到相关法规和规章的约束。现行规章对房地产居间业务的服务提供方设置了行业准入门槛，根据《城市房地产管理法》的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得并处罚款。
在房产电商模式中，具有居间服务资质的中介公司扮演者重要的法律关系。华东政法大学法制新闻研究中心常务副主任范玉吉认为，经营房地产居间业务需要房地产经纪资质，电子商务网站只有具备了相关资质，才能够站在开发商、购房消费者之间的利益平衡点上，在满足各方需求的同时，为市场经济和电子商务带来更多的创新和活力，”否则，网站将面临着承担相应的民事责任和行政责任的后果，消费者的权益也难以保障。“
房产电商的产生，一方面是因为房产行业在调控大背景下，营销从粗放到精细、从传统渠道到新渠道、从广而告之到到效果付费的变革需求，另一方面，也是媒体，无论是互联网媒体还是传统媒体，应对新的市场格局作出的创新突破尝试。在这个过程中，开发商、中介公司、传统媒体、互联网等等相关参与者都在积极寻求改变，摸索新市场背景下的最优营销模式。因为有了互联网，我们已经见证了传统电信、商业、旅游等等行业的变革，因为有了互联网，房地产行业的营销也必将出现全新的面貌；而房产电商，似乎是这个大变革迈出的积极一步。
中国房地产协会副会长顾云昌也表示，当前房地产市场正在转型当中，房产电商的出现是一个创新和变革之举，将为房地产行业转型带来新的改变。
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