新政细则中，“出售自有住房所得缴纳20%个税”是杀伤力最大的一项新政策，争议也最大。许多人认为，这条政策将会误伤到有改善居住环境需求的购房者，也就是准备换房的业主；也有人认为，该政策将会精准地“猎杀”投机型购房者，让早期入市的投机者遭受巨大打击。
不过，结合杭州本地的实际情况、近年来的房价走势、二手房市场的运行状态来看，该政策的威力可能并没有想象中的那么强大，还需要时间和本地细则来进一步确认、验证。
会否误伤改善型需求
得看落地政策
一般来说，改善型需求大致有两类：早年的房改房住户；之前买入小户型或效区房，现在有意换大户型或者市中心房的业主。
近几年，前者一直是改善型需求客群的生力军，翠苑小区、德胜新村等小区，每年的二手房成交量都非常可观，居于排行榜前列。这些小区，正是房改房的集中地。
该类房源的原始房东，通常在上世纪90年代以几万元的优惠价买入房源，而以现在的市价计算，动辄100多万元。如果房东已买了一套商品房，准备卖掉手中的房改房，则不再符合目前的“个人唯一住房在满5年后销售”的免征个税条件，按新政策缴纳个人所得税，交易成本的增加幅度将非常大。
不过，据分析，房改房按新政策缴税的可能性并不大。日前，江苏省住建厅厅长周岚在接受媒体采访时指出，房改房的原值按优惠价计算并不合理，需要有科学的评定标准。
至于第二类改善型需求，这类购房者中的相当一部分，持有房源的年限或已超过5年，已满足免征个税条件。另外，针对“国五条”细则可能误伤改善性需求的担忧，全国政协委员、住建部副部长齐骥近日曾表示，如果细则执行起来发现问题，将会有相应的保护措施。
另外，按照2006年发布的《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》中，已有“购房退税”政策：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
也就是说，即使持有房源年限未满5年，仍有可能规避新政策影响。当然，新政对改善型需求的影响几何，还要看杭州版的细则如何规定。
“猎杀”投机者
最好时机或已错过
对于二手房新政，比较乐观的看法是，将会给投机性购房者带来巨大的打击。
所谓投机性购房者，即是常说的炒房客。相对于长线持有的投资者，短线炒房客看重短期收益，操作手法更加狠辣，讲究快进快出，是房价上涨的主要推手之一。
而据记者了解，真正的短线投机购房者可能早已成功出逃。根据最近几年的二手房成交数据，欣盛·东方郡、滨江·万家花城、保利·东湾等前几年比较受炒房客欢迎的楼盘，近几年的换手率均已超过10%。
例如，欣盛·东方郡楼盘资料显示，该小区共规划有3200户住户，而仅在2011年、2012年，该小区的二手房交易量已达到407套，也就是说，两年内，该小区已有12.7%的房源已经转手。
另外，2010年以来，受限购、限贷政策影响，炒房客在杭州楼市的声势已大不如前，而近3年来，杭州房价总体趋于平稳，获利空间并不大，二手房新政能额外施予的影响，相对有限。
值得一提的是，2012年上半年，杭州曾全城范围出现降价、低开现象，下半年房价又稳步回升，这期间，或有不少投机者“入局”，并且获利较丰，有套现冲动，这些投机者首当其冲遭新政围困。不过，这种猎杀效应，还需要时间来检验。
杭州二手房新政落地还需时日
目前，最让二手房市场紧张和关心的，莫过于杭州细则的出台时间。
按照住建部部长近日的说法，各地的细则将在3月底左右出台。不过，据分析，新政中尤以二手房税收政策执行难度最为艰难，届时，杭州二手房新政细则能否如期出台仍存疑问。
根据二手房新政，出售个人出房所得缴纳20%个税的前提，是能够查到原值。按杭州的情况，查询原值的操作难度并不大。据了解，在杭州，个人住房的房产证上，普遍已标明房屋买入时的价格，另外，契税单上也有房价记录，并且相当档案已有电子文件，查询起来并不复杂。
但是，按照现行的出售个人住房个人所得税计征办法，如果按差额的20%征收，个人所得税=(转让收入–住房原值-转让过程中缴纳的相关税费-合理费用)×20%，除需查询原值外，还需确定“转让过程中缴纳的相关税费”、“合理费用”。其中，“合理费用”很难测算。
所谓“合理费用”，一般指装修费用。如果该费用由业主自由申报，则很容易通过虚报等手段架空新政。如果采用评估价，则需科学相制定相关的评估标准和体系。另外，据了解，以往装修费用评估通常限于经济纠纷、拆迁等少数情况，在专业人员的储备上，短期内或难以满足新政的要求。
政策窗口期要不要降价甩卖？
那么，现在，杭州的二手房房东到底应否为新政感到焦虑？
对此，业内人士指出，目前的形势下，还是多看、少动为好，在理性认识新政潜在影响前抢卖，甚至用离婚等手段来规避新政，都是不可取的。而应该结合自身实际情况，多看看政府层面的言论和专家的分析，搞清楚自己会不会受到政策影响，然后再决定怎么做。
另有分析指出，卖家应该怎么做，实际还是取决于对市场的判断。即使是房改房住户、满5年房源的业主，可以免缴个税，如果认为未来房价会下滑，也可以考虑适当降低售价，尽快把房源卖出去。
另一方面，如果预期房价会涨，则即使是被政策精准打击的投机、投资者，也可以继续持有。当然，前提是算清楚经济账。
据计算，仅就个人所得税而言，如果房源涨价幅度已达到100%，则按新政需缴纳个税为当前价值的10%，考虑到按原来政策，个人所得税为总价的1%，依此计算，则房价继续上涨约9%，才能抵消新政策的影响。同理计算，如果房价涨幅已达50%，则房价继续上涨约5.6%后，可抵消新政策影响。
综上而言，面对即将落地的二手房新政策，无论是投资客、改需，还是普通卖家，要不要降价加速卖房？是暂行观望还是尽出脱手？关键还在于看待后市的心态。
●延伸阅读
二手房新政
其实剑指新房市场
二手房新政激荡起的反应，无疑是巨大的，全国各地的过户潮、部分城市陡然攀升的离婚率，都与此有关。但在短期的躁动之后，理性看待该项新政的长效影响，还需着眼于新房市场。
在“新国五条”细则中，二手房新政属于打击投资、投机需求的配套政策，而这样的打击，重点也并非清算旧账，而在于抑制炒房客、投资者的入市冲动。
而从调控房价的角度来说，单独来看二手房新政，其实并不高明。因为该政策将直接导致二手房挂牌量减少，供应趋紧，使更多的购房者转向新房市场，在一定程度上带来新房涨价压力。实际上，新政出台后，已有不少刚需盘的开发商放言称该政策对新房市场有利好作用。
但是，随着各地细则陆续落地，二手房新政将不可避免地对楼市形成巨大的心理影响，改变市场氛围，以成交量下滑平抑涨价压力。另外，二手房新政不是孤立的，它与其他条款，如约谈和问责、从严限购、增加供地、保障房、市场监管共同施力，综合形成的房价调控作中，仍是可以期待的。
另外，值得一提的，二手房新政引发了不少怨言，不少二手房卖家都认为该政策不合理。对此，杭州知名房产评论员丁建刚曾有评议：这一条政策对投机性需求有较大影响，但却符合法律精神，也符合市场精神，实际操作比房产税容易得多。获利缴纳20%所得税天经地义，纳税多说明获利更多，获利少纳税也少。
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