年后至今，房地产政策调控趋势并未放缓，今年两会期间，国务院发布最新五项有关房地产调控的具体措施(以下简称“新国五条”)，消息出台的第一个交易日(3月4日)，房地产板块应声下跌，60多只地产股跌幅超过9%。
更有消息指出，两会之后还将有后续的房地产调控政策出台，这对于与房市“一荣俱荣、一损俱损”的房地产信托而言显然不是什么好消息。但是，这并未阻拦一些信托公司对于房地产信托产品的“热爱”，最为典型的就是中铁信托。
逆市而上
自2012年以来，面对兑付风波四起的房地产信托市场，中铁信托却逆市布局。
作为四川省仅有的两家信托公司之一，中铁信托一直以稳健的形象示人，不过自2012年以来，面对兑付风波四起的房地产信托市场，中铁信托却逆市布局。
用益信托统计数据显示，在房地产信托最低潮的2012年上半年，中铁信托发行了82亿元的房地产信托，实现了行业领跑。中铁信托官网显示，2012年12月份，中铁信托发行了5款房地产信托，而今年1月份至今，中铁信托已经发行了8款房地产信托。
与之狂飙突进形成鲜明对比的则是整个房地产信托市场的下滑，用益信托网发布的《2012年房地产信托市场年度发展报告》显示，2012年集合地产信托成立规模仅为1764亿元，同比大幅减少了35%。这也是最近五年来，地产信托发行规模首度出现下滑的走势。2012年房地产信托成立规模占比为22%，仅仅强于2007年的历史最低值13%。
“实际上，现在房地产市场已经回暖，随着基础设施信托销售势头的减弱，房地产信托在成立规模上的优势再次凸显。”中铁信托一位高管在接受记者采访时如是说。
上述高管口中的“回暖”是指，今年1月份的房地产信托数据的回升。据用益信托网的统计显示，2013年1月份，房地产信托的成立规模为169.05亿元，占1月份信托资金总成立规模的29.49%，在金融、工商企业、基础产业及其他领域中位居第一。而2012年同期，房地产信托占比仅为21%。
不过，上述中铁信托高管的说法却并未得到业内人士的认同。
华宝信托、中海信托等信托公司高管此前曾接受媒体采访时公开表示部分城市房价过高，未来实行严格调控的几率很大，信托收益率难免受到影响。而对于前期投资过度，后续发展不足的地区和企业，如果未来经济下行持续，则隐含的刚性兑付问题会更加严峻，未来将收紧或者削减房地产信托项目。
“每年年初前两个月地产信托产品发展都比较快，其他信托产品比较少，导致其比例较高，而且凭一个月的数据不足以判断今年地产信托的走势，还要看后续国家政策和市场发展的影响。”西南地区某信托公司一位风控经理告诉记者。
记者电话采访众多行业人士亦获悉，2012年12月24日财政部发布的263号文件《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》挤压政信合作资金回流房地产信托，此外去年下半年房地产市场量价回升，房地产信托兑付风险危机得到暂时缓解，才是今年年初房地产信托回暖的政策推手所在。
“如果重点城市房价继续回升的话，不排除监管层出台更严厉的调控政策，从而影响房地产行业的回暖趋势，刚有缓和迹象的房地产企业资金链有可能重新绷紧。”上述风控经理杜锋告诉记者， “我们将根据地方政府落实政策的具体内容，主动减少对地产项目的投入，对已投入的项目进行风险排查。”
风险暗藏
金科股份大量土地集中二三线城市，恐面临去库存化难题。
政策紧缩，资本市场和行业整体看淡房地产信托的当下，中铁信托逆流而上，是否会有风险？
“我们项目对象都是规模庞大、抗风险能力比较强的大客户。除了项目本身之外，还会关注项目融资主体的情况，风控措施非常严格，一般都是有抵押物作为担保的。”上述中铁信托高管告诉记者。
然而事实并非其所言般乐观。以中铁信托近期发行的一款房地产信托产品为例，金科股份控股子公司金科百俊拟与中铁信托签订《信托借款合同》，借款4.5亿元。根据公告内容，金科百俊同意自合同履行日起按10.7%年利率向中铁信托支付资金占用费，信托计划期限为两年。
记者注意到，作为一家以房地产开发建设为主业的公司，金科股份资金一直非常“饥渴”，自2012年6月份以来，受到信贷收紧政策影响，金科股份开始借助信托融资，截至目前，该公司已经通过信托的方式向5家信托公司融资9次。
通过这种方式，金科股份的融资成本大大增加。由此带来的财务压力也可见一斑。数据显示，2008年至2012年上半年，金科股份的资产负债率一直居高不下，分别为78.56%、84.15%、77.28%、85.51%、83.91%，到2012年三季度末，金科股份的资产负债率已达84.59%。
而自今年年初以来，金科股份已累计偿还信托融资13.05亿元，新增信托融资7.29亿元，目前金科股份信托融资余额为39.44亿元。
一位长期关注地产上市公司的分析师告诉记者，“金科股份战略就是低价拿地，与二三线城市政府谈判中获得话语权，土地开发周期长，用时间换空间。金科股份目前土地储备当中72%为2009 年及之前获得，平均楼面地价1597 元/平方米。由此，金科股份在土地储备结构中或将遭遇两个问题，一是触及国家关于闲置土地管理的红线；二是大量土地集中二三线城市，恐面临去库存化难题。”
对此金科股份副总裁李战洪告诉记者，“此举是金科股份发展到一定规模的必然结果，是现代企业管理制度的完善。”
不过对于这一说法，业内人士并不认同，“2012年全年，金科股份斥资88亿元大举囤地，在三四线城市‘重兵布局’。这不仅让金科股份承受消化库存的风险，同时也承担着资金回融的压力。除了几个不温不火的项目在售外，已很少有金科股份的声音，无论是土地储备结构还是盈利能力都考验着金科股份的发展。在港股房企纷纷赴海外融资、万科B转H股的背景下，金科股份依旧靠信托融资维持扩张速度并不具备优势，此外，大量三四线城市房地产风险逐渐突显，金科股份在三四线城市的项目运营风险也在聚积中。”
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