商业地产未来的发展前景被越来越多的房企重视，如何从一个传统住宅地产商转型到商业地产商，或是做到住宅与商业并进的战略格局，成为了许多房企面临的问题。其实大多数开发商对于商业地产并不陌生，但是一旦将其作为一个真正的业务板块做起来，期间面临的困难很多。
全产业链谋划
一个住宅产业商并轨进入商业地产，其模式是关键。
日前龙湖抛出了其在商业地产领域的首个全国战略“金苹果”计划，以自身优势结合全产业链的思路逐步浮出水面。
作为国内最早涉足商业地产领域的开发企业之一，龙湖在发展十周年之际，除继续深化“增持商业”的发展战略外，于2013年正式启动“金苹果”计划，率先在国内提出销售型商业物业“售后服务”理念，将业主从传统投资模式带入资产管理模式。
“金苹果”计划提供的售后服务，是通过对地产、物业、商业三大业务板块进行全方位整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装SOHO等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
“金苹果”计划的推出，正是要突破传统销售型商业物业的各种局限，通过专业平台和职业招商，提供龙湖针对销售型商业物业的“月嫂”服务，缩短收益的“婴儿期”，从而更好地为业主创建可持续的双赢平台。龙湖集团商业地产部总经理魏健向北京商报记者表示。
简言之，龙湖是利用自身在住宅、物业以及商业地产方面积累的经验和信任，向客户提供一个更加丰富全面的平台计划，在这个平台上，形成旗下三大业务板块的互动，促进住宅和商业的升值。
多年来，龙湖不断践行平台建设，为客户提供一系列新的服务尝试： 2009年，龙湖打造“易房节”这一为业主住宅租售提供便利化服务的平台，为此成立租售中心；2011年，打造基于物业和商业平台的全生活服务系统，将资产管理明确为对业主的长期服务，开始将商业和物业进行跨界组合； 2012年，龙湖更是推出 “龙湖生活一卡通”。
“相比过去四年龙湖推出的各类平台，‘金苹果’计划是首个跨越地产、商业、物业的全新平台。”魏健表示，“增持商业”是龙湖核心战略之一，商业物业虽然只是龙湖地产开发的四大产品线之一，相比住宅占比并不大，但截至2012年底，在全国已售商业物业总数已达3.6万户。
据悉，整个“金苹果”计划将在龙湖目前已进入销售的14个城市落地，龙湖所有销售型物业的业主均可参与其中，而组建专业团队，针对跨国连锁企业、社会型连锁百货企业的招商工作也已在全国多个城市展开。
玩实力的游戏
玩转商业地产？关键还是在于手中拿了怎么样的一副牌，对于这个沉淀资金大、更注重品牌的行业，开发商要想有所作为关键还是要看自己的实力。
“其实作为开发商有时候想想挺悲观的，开发的项目一大堆最后落在自己手中的没有几个，还是应该适当地发展一些商业地产项目。”北京万科的一位负责人向北京商报记者表示。
对于商业地产“爱恨”多年来一直困扰着许多开发商。
“龙湖地产也是一样，不敢发展太快，走得快了影响企业的发展速度，走得慢了又怕市场被抢占。”魏健表示。
北京商报记者了解到，2011年龙湖地产手中持有的商业地产面积在45万平方米左右，到2012年时为70万平方米，预计今年还将有两个持有的商业地产项目竣工，届时将增加20多万平方米的商业地产面积。
“实际的数据可能会更多些，但是现在还不能披露，等年报后再说吧。”魏健表示。
结合龙湖地产提供的资料北京商报记者大致算了一笔账，目前在龙湖发展的项目中，涉及商业地产的面积在780万平方米左右，即使按照魏健透露的未公布的持有面积，那么现在龙湖持有的只有整体的1/10左右，可见龙湖的谨慎。
同时对于未来龙湖商业地产的盈利，北京商报记者也算了一笔账，2011年龙湖的租金收入为4亿元左右，2012年租金收入为5亿元，每年在新增供应20万平方米左右的基础上收入增加1亿元，这只是前期增长，一旦随着新增的商业地产项目过了养商期，贡献将出现成倍增长，可见未来的发展可期。
“2013年是龙湖商业地产快速扩张的元年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%，不断深化龙湖‘增持商业’的发展战略。”魏健向北京商报记者进一步表示。
作为首个敢于提出商业地产平台的住宅开发商，龙湖大力发展商业地产的资本在于其公司稳定的财务指标。
“集团每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营，以保证商业的稳健发展。”魏健表示。据龙湖公布的数据显示，2012年全年销售业绩为401.3亿元；截至2012年6月30日，龙湖手头现金及银行结存高达人民币174.7亿元，净负债率仅为49%，平均借贷成本仅为年利率的6.73%。
商业地产的规则
商业地产不同于住宅，住宅项目卖不出去可以降价，但是商业项目如果开局不利，后期很难翻身，因此进入商业地产都非常谨慎。
作为全国最大的一家以商业地产销售为主营业务的地产商，SOHO中国去年宣布转型，将逐步增加旗下的物业持有量。数据显示，2012年SOHO中国营业额为153亿元，同比增169%，其毛利润增长2.3倍达90亿元，签约销售额为95亿元。
穆迪副总裁、高级分析师曾启贤认为，“SOHO中国强劲的收入与利润使其EBITDA、利息覆盖率从2011年的4倍升至2012年的8.3倍。不过，随着SOHO中国的业务模式向着开发-自持转变，其房地产销售收入会逐渐下降，因此我们预计未来两年该公司的利息覆盖率将降至3-4倍”。不过，SOHO中国的资产负债比较强，并有充裕的流动性和较低的净债务，从而可以平衡新业务模式的执行风险。
可见，对于持有型物业的增加市场抱有很大的希望，不断调整商业地产战略是保持增长的关键。
阳光新业作为较早从事商业地产的房企，在今年初也提出了其轻资产计划。“所谓轻资产业务是与重资产业务相对而言，后者便是传统的通过拿地开发或并购后持有的商业地产项目，借租金及升值获取收益；而轻资产则恰恰相反，是通过为非持有或仅持极少量股权的项目输出规划、设计、招商、管理、运营等系统服务的业务模式。”阳光新业助理总裁李睿介绍。而在轻资产业务方面，阳光新业合作方式也灵活多样，包括全程资产管理、包租模式、商业管理输出三种方式。
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