今年5月1日即将施行的《江苏省物业管理条例》规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准应按照有关部门发布的指导价格确定。鉴于这个条例即将实行，市区为数不少的开发商首先想到的是利字当头，紧锣密鼓制定举措，向业主推销地下车库，有的小区甚至采取极端措施，不买车位就不让车子进入，引起广大业主不满，对此，记者对此展开采访，力争将这一带有普遍性的问题，厘清法律关系。
矛盾焦点
不租车位车子不许进小区
3月13日7时许，记者来到连云港新浦区某小区，小区西门外，停了不少私家车。大门南侧一门面店负责人说，小区门前的这些车，绝大多数是小区业主的，“这些车，中午和晚上都停在小区门口，多的时候，都堵住了我们沿街门面店，影响我们做生意！”
车为何不愿停在小区内？该小区业主朱先生说，小区物业公司高价出租小区内停车位，地上车位每月80元，地下车位每月200元。“不以这个价格租车位，就禁止业主将车辆开进小区！”
同样将车停在小区外的殷先生说，自家两辆私家车，其中一辆按照每月80元，租了小区地上停车位，可以停在小区内，另外一辆车就不愿意再租停车位，只好被迫停在小区门口。
“我们自己的小区，不高价租车位，就不准停自己的车，这太不合情理了！”该小区的一名业主愤怒地说。
小区地下车位只售不租
在新浦另一个小区，居民杨先生告诉记者，小区建设时就没有规划路面停车位，所以一到下班时间，小区路面上到处都是车子，进出十分不便，而地下车库近140个车位却大多空着。
记者走进其中一个地下车库，里面的各项设施十分齐全，但转了一大圈，却只有两三辆车停在里面。“我2006年入住以来，一开始是直接将车停在路面上，不用交任何费用，后来物业公司出台规定，让我们将车全部停进地下车库，每月交80元停车费，我们也配合了。但今年1月份左右，开发商以整修地下车库为名，又让我们临时停在路面上。可车库整修完后，开发商却说，地下车库不续租了，只能掏钱买。”杨先生说，“根据不同的位置，地下车位的价格从5万元到8万元不等，后来听说涨价到10万，但大多数业主还是很不理解，认为地下车库属于人防工程，国家不允许买卖，也没有产权，开发商此举有圈钱嫌疑。”
小区另一名车主也告诉记者，经过一个多月的僵持，只有几个人买了车位，而几万元换来的只是一张简单的收据，这令广大业主更加不满。开发商于1月底在小区门口安装了读卡器，对没有购买车位没有车位卡的业主车辆一律禁止进入小区停放。“其实我们也愿意将车停到地下，也愿意交租金，但要我们一次性交好几万元，去买一个连产权都没有的车位，心有不甘啊！”
各方回应
物业：“谁投资谁受益”合理收费
就业主反映的“高价”租车位问题，记者来到一家涉事小区物业服务中心。据中心负责人介绍，小区地上车位140个，地下车位84个，就目前业主私家车保有量，小区停车位完全够用，为了维护业主利益，规范小区管理，对小区内车位进行出租管理。
他说，目前小区的停车位价格，是从今年3月1日开始施行的，施行前获得了小区业主委员会的同意，并有市物价局批复文件，“一个停车位租期是一年，收费都是合理合法的。”记者随后联系到该小区业主委员会负责人郝女士，她表示，小区停车位价格确实获得了业委会的认可。
记者查看了刘先生出示的一份2010年市物价局文件《关于对普通住宅小区机动车停放泊位服务费的批复》，文中标注，“现核批该小区地上机动车停放泊位服务费为每车位每月80元，地下机动车停放泊位产权未售出的泊位服务费为每车位每月90元……租用车位，应当坚持自愿协商的原则，车位收益30%用于补贴物业服务费不足，70%用于小区房屋日常维修。”
记者询问，地下车位，为何未按照每车位每月90元出租，而是以每车位每月200元出租？服务中心工作人员解释说，每月200元费用中，物业公司只收取了50元，“另外150元，是交给开发商的。”他随后介绍，小区地下车库是“人防工程”，开发商参与投资建设，按照“谁投资谁受益”原则，开发商收取的这150元停车费用也是合理的。
采访中，一名小区业主表示，地下车位每月200元租金，实在太高，“不租车位，就不允许开车进小区，这也太过分了！”
人防办：地下车位难办产权证
采访中，记者获悉，部分小区开发商在对待兼具人防工程的地下车库上，采取了“只售不租”的政策，一个停车位少则五六万，多则十万左右。而已经买到地下车库的业主，无法办理相关产权证。
出租、出售兼具人防工程的地下车库，是否符合相关政策？价格制定上是否属于“高价”？出租、出售的地下车库是否能办理产权证，记者就此问题咨询了市人防办执法监督处处长沈润丰。
沈处长介绍，小区内地下停车位问题较为复杂，首先要厘清产权。
据介绍，目前，连云港市的地下室分为普通和人防工程两种，普通地下室的产权属于开发商，开发商有权进行买卖交易。而人防工程又分为两种：一种是法定义务以内建设的人防工程，另一种是法定义务以外建设的人防工程。
法定义务以内建设的人防工程，其产权和所有权归国家所有，开发商在经行政许可与民防局签订租赁合同后，对其只有使用权，换句话说，开发商只能将车位租给业主使用，无权将车位卖给业主，“买”了车位的业主只有使用权，没有产权。法定义务以外建设的人防工程，其所有权归开发商所有，开发商有权对其进行买卖，买了这部分车位的业主，对车位是有产权的，但目前，“连云港市所有地下兼顾人防工程的停车位都无法办理产权证。”也就是说，即使业主购买了开发商具有产权的地下停车位，目前，在连云港市也难以办理相关产权证。
住房局：将进一步规范管理
不少小区业主质疑小区内地下车库出租或出售价格偏高。记者就此问题，联系到了市住房保障和房产管理局物业管理处的滕处长。
据滕处长介绍，目前在地下车位价格制定的管理上，相关法律法规有待完善，而将要在2013年5月1日施行的《江苏省物业管理条列》（下文简称“新条例”）中，针对兼顾人防工程的地下车位，明确提出，“管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。”
而“新条列”第六十五、六十六条明确规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
法律关系
物管强租强售地下车位违规
沈处长介绍，按法律法规规定，连云港市10层以上（含10层）或基础埋置深度3米以上（含3米）的民用建筑，应建与首层建筑面积相等的防空地下室，10层以下且基础埋置深度小于3米的多层建筑，则必须按照地上总建筑面积的4%修建地下人防工程。以上两种地下室的产权都属于国家。“但一般情况下，为满足规划要求开发商往往会增加地下室建设面积，超出了国家法定义务以外修建的这部分面积，也就是法定义务以外的人防工程，其产权归开发商所有。”
据他介绍，连云港市大部分小区地下室属于人防工程，业主“买”到的地下停车位大部分没有产权，“没有产权，开发商无权将停车位卖给业主，只能经过行政许可后，租给业主。业主无权擅自对自己的地下车位进行交易，如需要变更使用权，应由租赁单位到民防部门备案。”
据介绍，人防工程产权属于国家，主要是供战时使用，所以不能进行交易。“目前省内只有常州地区可将兼顾人防工程的地下停车位整体办理产权手续，但不是将产权分割到每一位业主，而是属于全体业主。”
采访中，市民防局沈处长表示，向小区业主强租、强售兼具人防工程的地下车库，并将业主车辆拒之门外的做法，既不合情合理也缺少法律依据，是违规行为。今年5月1日“新条例”施行后，民防、物价、房管部门也会有新的细化措施，这将会为解决地下停车位的一系列棘手问题提供有效的解决途径，也有利于维护包括政府部门、业主、开发商、物业公司在内的各方利益。
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