还要倒贴钱
【案情简介】
收取定金后拒绝卖房
上诉人（原审被告）：张某
被上诉人（原审原告）：宋某
2009年4月29日，宋某、张某签订《房屋买卖协议》，约定：张某将福田区滨河大道与益田路交界东南某广场×号楼××号房产出售给宋某，成交价为119.5万元。宋某于2009年4月29日向张某支付定金2万元，4月30日支付3万元，5月8日支付5万元。双方办理过户手续前支付13.9万元。余款在房产过户给宋某后3日内支付给张某。如买卖双方任一方取消交易，需赔偿对方定金金额。
签约后，宋某分别于2009年4月29日、4月30日和5月8日向张某支付2万元、3万元和5万元，张某分别出具了2万元和3万的“订金”收据、5万元的房款收据。后因张某未按约履行合同义务，并以处分房产未经其他共有权人同意导致合同无效为由，通知宋某取消交易。双方就赔偿事宜协商未果，宋某遂将张某起诉至法院，请求判令：1、张某双倍返还定金5万元； 2、张某承担本案诉讼费用。
涉案的深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南某广场×号楼××号房产，于2006年6月5日登记到张某和案外人吕某名下。张某与吕某于2009年7月7日与案外人李某签订《深圳市二手房买卖合同》，将该房产售与案外人李某，并于7月9日完成转移登记。
【裁判理由及结果】
违约方应返还双倍定金
此案经一审法院审理认为，因诉争房产原为张某及案外人吕某共有，而涉案买卖合同是由宋某与张某签订，故本案诉争焦点是宋某与张某签订的《房屋买卖协议》的效力问题，即涉案买卖合同是否因张某构成无权处分而无效。
从庭审事实看，应视为案外人吕某已通过其行为追认了张某的无权处分行为，从而消除了涉案合同的效力瑕疵。具体而言：张某及案外人吕某于2009年5月21日申请注销涉案房产的抵押，并于2009年7月7日再与他人签订《深圳市二手房买卖合同》将房产另售，从这些事实看，案外人吕某在宋某、张某签订买卖合同期间具有出售涉案房产的意思，根据优势证据规则，吕某与张某于2009年5月21日共同申请注销抵押的行为应视为是为履行涉案合同做准备，涉案合同的效力瑕疵事实上已为吕某的追认行为补正，故涉案合同应认为是合法有效，对宋某、张某具有约束力。
张某拒不履行涉案合同约定的义务，并与其他共有人将房产另售，已构成根本违约，应依约承担定金责任。定金适用应以当事人的明确约定为前提，合同约定宋某于2009年4月29日向张某支付定金2万元，宋某亦依约支付了该2万元给张某，张某出具的收据中虽然使用“订金”字样，但不影响定金性质的认定。对于张某出具一份3万元的“订金”收据，因无合同依据，不能认定为定金。
本案实际发生定金为2万元，对于该2万元定金张某应双倍返还宋某，因张某已将宋某支付的包括2万元定金在内的10万元返还给宋某，故张某应按定金罚则再返还宋某定金2万元。
据此判决：
一、张某于本判决生效之日起十日内返还宋某定金2万元；
二、驳回宋某的其他诉讼请求。
一审宣判后，张某不服，提起上诉。深圳市中级法院二审认为，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
【法官简介】
龚萍，女，硕士研究生学历，深圳市中级人民法院房地产审判庭审判员，国家三级法官。
【法官手记】
“无处分权”规定有利交易安全
我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定从立法上明确了物权变动的原因与结果相区分的原则。在房屋买卖过程中，当事人签订合同的行为是引起物权变动的原因，而房屋所有权转移则是物权变动的结果。出卖人在签订合同时对房屋是否具有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，只是影响能否发生房屋所有权转移的物权变动效果。
也就是说，出卖人在签订合同后不能取得所有权或处分权，那么就不能发生房屋权属变更的法律效力，而买卖合同本身的效力并不受到影响。
本案中，房屋是张某与吕某共同共有的。而我国《物权法》规定，对共同共有财产的处分，其权利必须由全体共有人共同行使，任何单个共有人均没有单独处分共有物的权利。因此，张某未征得其他共有人同意而出卖共有房屋，该行为是一种典型的无权处分行为，涉案的买卖合同并不因该无权处分行为而应当被认定为无效，二审判决依照相关司法解释规定所作出的认定和处理无疑是正确的。
当然，法律这样规定并不是对房屋出卖人的无权处分行为给予了保护或者鼓励，反而是对该行为给予了更为严厉的制裁。这是因为，对于房屋所有权人而言，无权处分情况下的合同虽然有效，但属于《合同法》第一百一十条规定的“法律上的不能履行”，并不会导致其丧失房屋所有权。
而对于房屋买受人而言，如果认定合同因无权处分而无效，其只能要求出卖人承担缔约过失责任，而该责任的赔偿范围是比较狭窄的，一般只包括为了签订和履行合同所支出的合理费用，而不包括合同履行的预期利益（如房屋升值），出卖人的赔偿责任较轻。
而认定合同有效，买受人作为守约方，则可依据合同中的违约条款要求出卖人支付违约金、赔偿合同不能履行的预期利益损失，这既在一定程度上减轻了买受人的举证负担，又可使其获得更大程度的权利保护，同时也给予了无权处分人以更为严厉的违约制裁。因此，上述法律规定，在实践中无疑将起到保护交易安全、提高交易效率的积极作用。
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