短短半年之内，万科在频频布局中国香港和美国之后又开始进行海外发债，其国际化步伐之快远远超出业界预期。
3月27日，万科公告披露，万科地产(香港)有限公司(下称“万科地产香港”)通过其全资子公司Bestgain Real Estate Limited发行8亿美元5年期定息债券。
这也是万科历史上的首次海外发债。万科地产香港为万科在香港的全资子公司，其将对有关债券本息提供不可撤销的全额担保。
与获得8亿美元融资相比，万科此次海外直接融资的更深层意义，在于建立起高效且畅通的海外融资渠道，从根本上弥补了自身的短板。
年利率低至2.625%
公告内容显示，上述债券3月14日已经在香港联交所上市，债券票面利率2.625%，每100美元债券发行价99.397美元，折合年收益率2.755%。
包括万科在内，今年以来雅居乐地产、佳兆业、碧桂园、合生创展、世茂房地产等企业均进行了规模不等的海外发债融资。
3月27日，首创置业(02868.HK)建议发行4亿美元利率8.375%的高级永续证券。1月3日，佳兆业发行的5亿美元优先票据年利率为10.25%。此后，碧桂园、雅居乐、世茂房地产发行的美元票据年利率分别为7.5%、8.25%和6.625%。
相比之下，万科此次发行的美元债券票息低至2.625%颇为罕见，甚至低于一直都拥有良好企业信誉评级的中海地产(00688.HK)。
中银国际分析师田世欣认为，目前内地房企能否在香港市场顺利发行债券，主要看评级。全球三大顶级评级机构标准普尔、穆迪和惠誉，分别给予万科此次债券以“BBB+”、“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级。
这也是万科首次参与国际权威信用机构评级，“BBB+”的信用等级使得万科成为境内房地产行业中信用最好的企业。
更让外界深感意外的是，万科海外融资速度之快。万科内部人士也表示，能够这么快实施这个计划，确实出乎万科管理层的意料。
此前3月5日至7日在中国香港、新加坡和伦敦的路演中，万科本次债券发行受到境外投资者热烈追捧，最终获得大量超额认购。
瑞士信贷分析师杜劲松对媒体表示，万科原本打算发行6亿美元的债券，但由于投资者反应热烈，万科最后增发债券至8亿美元。
打通海外融资渠道
在国内宏观调控未见放松的背景下，A股地产公司的再融资通道包括债券、增发都已被关闭多年，上市房企在内地被融资难题困扰已久。
但万科此次海外发债并非因为缺钱。截至2012年年底，万科所持货币资金量为522.9亿元人民币，净负债率为23.5%。
根据标准普尔报告的表述，万科此次所筹资金用于提前偿还万科地产香港的一笔海外银团贷款和一般企业目的。
公告显示，万科地产香港的资产总额为323亿元人民币，负债总额228亿元，净资产人民币96亿元，2012年营业收入99.6亿元，净利润为21.9亿元。
而作为直接发债主体的Bestgain Real Estate Limited目前尚无实际业务运作，截至2012年12月31日，其负债总额和净资产均为零元。
在很多业内人士看来，万科此次发行美元债与当前国内的房地产政策并没有太多关联，而是进一步深化国际化战略探索。
2012年5月14日，万科以10.79亿港元的价格收购南联地产73.91%股权，2013年1月更名为万科置业海外，负责香港的房地产开发业务。
在收购南联地产前后，万科还成立了香港事业管理部，并设立美国业务推进小组，以推动万科的国际化进程和业务。
2013年1月，万科公布B转H股方案，欲打造香港的资本融资平台。此后，万科在中国香港、美国先后购置土地，国际化的开发业务进入实际操作层面。
对于尚未进行过海外发债融资的万科而言，此次发债成功显然已经为其打通了异常重要的海外融资通道，多元化融资再进一步。
融资短板补齐
多家券商认为，万科融资方面的短板也因此有望得以补齐，多元化和低成本的融资模式已经基本成形。
而在此前，业界一直担忧，万科在融资方面的劣势已成为制约其长期增长速度的重要因素，并有可能迟早被竞争对手赶超。
对万科步步紧逼的中海地产、保利地产(600048.SH)、恒大地产(03333.HK)以及龙湖地产(00960.HK)、雅居乐等开发商，近年来不断通过海外融资实现了高速发展。
根据公开资料不完全统计，在香港资本市场，中海地产在2010年11月至2012年11月通过优先票据或债券融资合计约171亿元人民币。恒大地产从2010年4月至2011年1月优先票据合计融资约137亿元人民币。龙湖地产从2011年4月至2012年10月优先票据或配股合计约融资96亿元人民币。
而万科自2007年8月以来，已经超过五年未在资本市场上进行融资，只能依靠信托和银行贷款维持扩张需求。
瑞银研究认为，万科的财务杠杆显著低于可比公司及行业平均水平。万科2008~2011年年末净负债率分别为33%、20%、18%和24%，而可比A股上市房企的净负债率平均为61%、34%、57%和76%。意味着对财务杠杠的利用偏低。
更重要的是，万科的资金成本一直高于对手。万科2012年上半年年化平均借款成本为9.2%，而保利地产、招商地产(000024.SZ)和金地集团(600383.SH)同期则为6.7%、5.4%和6.6%。
这意味着仅融资成本就消化掉万科不小的利润。万科是销售规模的行业第一，但中海地产却是利润规模的行业第一，2011年中海地产平均借贷成本分别是3.4%，而万科多数融资利率都超过7%，部分信托贷款利率甚至高达11%。
2.625%，这样的年票息率显然将改写万科的历史。
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