虽有调控压力，但中国房地产市场迅猛发展势不可当。数据显示，2011年销售额超过千亿的房企只有万科一家。而近期密集披露的上市房企年报显 示，2012年上市房企销售额“千亿军团”扩阵，万科、绿地、保利3家入围；“百亿房企”俱乐部也由2011年的42家，增加到53家。规模急速扩大、现 金流大为改善，中国上市房企迎来高增长“盛宴”。
高增长的“盛宴”
2012年仍是房地产市场的牛市：万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。
“结构合理者得市场。”兰德咨询总裁宋延庆表示，去年一、二线城市房地产市场好于三、四线城市，所以去年聚焦在一、二线的中海、保利、华润等公司业绩出色。
目前来看，房企增长盛宴仍在进行中。据中金公司预测，万科2013年销售额预计增长15%-20%，销售毛利率也将回升。分析人士认为，保利的销售额增速将维持在20%，而往年一直维持在20%-30%之间。
而随着销售回暖，房企的净负债率也较年初下降。以高净负债率典型代表绿城中国为例，2012绿城净负债率水平大幅下降至49%，为近年来的最低水平；2012年增长最为迅猛的保利，净负债权益也从上半年的116%降至年底的89%。
利润新挑战
但在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率持续下跌。记者获悉，去年高盈利的代表中海地产，毛利率首次跌出了40%的水平，其他房企下降幅度则更大。虽然楼市自去年三季度开始销售均价已重拾升势，销售毛利率有所提升，但整个行业利润率降低已是大势所趋。
绿城物业销售毛利率为29.2%，低过2011年的32.6%，与2010年的29%相近。龙湖预期今明年入账毛利率降至25%至30%水平， 恒大更宣布上市以来首次暂停派息。据中国指数研究院数据显示，去年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。
城镇化将促开发模式创新
华夏幸福基业高管对记者表示，无论是规模还是利润率方面，房企“大者恒大”现象越发明显，全国性房企，尤其是央企越发强势。2012年，华夏幸福基业全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%。
“中等规模的房企将进一步加速全国布局，在城镇化的背景下，开发模式也会有所创新。”上述华夏幸福基业人士表示，公司通过产业促进、城市建设、住宅开发、城市运营四大业务板块的体系化发展，探索中国特色的新型城镇化开发。
■ 年报亮点
2012谁赚钱最多？
中海是“最赚钱房企”
卖房最多的不一定最赚钱。2012年房企老大万科以1412.3亿元的销售收入创行业历史新高；但“最赚钱房企”仍是中海地产，盈利能力领先同行。
数据显示，中海净利润达151.6亿元，刨除投资性物业的重估升值获利后为128亿元，与万科的125.5亿元相当，但中海营业收入(517.3亿元)仅为万科(1031.2亿元)的一半。
去年万科毛利率(36.6%)和中海(38%)相当，但净利润率仅为12.2%，不足中海(29%)的一半。业内人士表示，高利润率除了成本管控外，也受产品定位、城市布局等因素影响。
盈利“落后生”中，“销售面积全国第一”、主要布局三、四线的恒大地产一直处于行业低位，2012年核心盈利大跌62亿元，毛利率仅为28%。
记者了解到，目前房地产行业内平均毛利率在33%左右，净利润率指标上，由于A股和H股会计方式不同(如公允价值重估)，一般H股较高，如内地上市的万科、保利去年净利润率仅在12%左右，但香港上市的内房股大约为15%。
此外，房企利润率持续下跌成为行业共同的隐忧，包括中海、万科、保利、恒大等龙头的毛利率、净利润率均出现下滑。
但部分房企以独特的模式仍维持高毛利。如A股上市的中型开发商——华夏幸福基业，以“产业新城”开发建设为突破口，旗下有河北、辽宁等地的5个 园区进行开发建设，2012年的毛利率高达42.93%，实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。年度公司加权平均净资产 收益率为51.42%，处于行业较高水平。
【链接】
算账不一样 “公允价值”美化利润
中海逼近30%的高利润率，让万科、保利在每年股东会上都要面对投资人对公司盈利能力不及中海的质问。业内人士分析称，除了个体公司的成本管控 外、产品定位、城市布局等因素外，香港和内地不同的会计准则，尤其是投资性房地产价值重估，即公允价值计算，使得港股的利润率“账面上看起来更美”。
据专业人士介绍，投资性房地产一般指公司旗下用于出租或自用的物业，对这块资产的记账，目前内地A股上市的房企90%以上都采用“成本法”(以 购置物业时的原始价值记账，每年计算折旧和摊销)，而香港上市房企一般采用“公允价值法”(据相关时间节点市场上资质相当的物业价格，来假定该物业出售的 市场价格)。
由于房价近年来一直处于快速上升期，采用公允价值法算账的公司，利润自然有较大增长。如果没有这项“投资性物业重估”的收益，中海利润要减去29.2亿港元，华润、龙湖、恒大、雅居乐等多家在港上市房企的利润都会失色不少。
“公允价值把利润做高些，是为了方便企业融资。”远洋地产董事长李明告诉记者，投资性物业的价值变动，港股普遍计入当期账本，涨则视为利润，跌则是亏损，利润部分每年都需要缴税，但以市场价出售物业时，一次性缴纳的税款相应就少。
一家在A股上市的开发商负责人表示，2007年后A股上市公司也可使用公允法记账，但按成本法记账每年的折旧可以抵税，公允法虽然能增加利润、 降低负债率，但每年都需要统计、增值部分要缴税，成本大为增加，且A股市场多年来对房企再融资大门紧闭，专业投资人也都会刨除掉公允价值部分，只看核心盈 利能力，所以目前A股仅有金融街、世贸股份、中航地产等少数房企采用公允价值法。
部分上市房企利润指标
房企 2012年净利润(亿元) 2011年 2012年 2011年 2012年
刨除公允价值变动后 毛利率 毛利率 净利润率 净利润率
中海 128 42.6% 38% 31.1% 29%
万科 125.5 39.8% 36.6% 13.4% 12.2%
保利地产 84 37.2% 36.2% 14% 12%
恒大 62 33.3% 28% 14% 8.5%
华润 58.07 39.6% 37.6% 22.7% 23.8%
龙湖 54.02 40.3% 39.7% 18.7% 19.4%
富力 50.01 42.5% 42.2% 17.8% 19%
雅居乐 48.7 53.8% 41.4% 17.9% 16.6%
绿城 48.51 32.6% 29.2% 11.75 13.7%
世贸 43.9 38.4% 33.5% 20% 20.1%
招商地产 33.2 52.4% 48.8% 17.2% 13.1%
数据来源：新京报记者根据上述房企年报和公开信息整理，以上市房企公布为准。
截至2012年底，方兴地产已在全国拥有约20个项目。北京的金茂“府”、“悦”系列产品均现热销。
以新城开发、园区运营为主业的华夏幸福基业，去年在营收、土地储备等方面均获得较大发展。
谁成长最快？
方兴地产领衔“成长明星”
349%，这是方兴地产2012年物业销售收入增幅。2010年为29.2亿港元，2011年为30.0亿港元，2012年飙升至134.5亿 港元，方兴地产物业销售收入增长的背后，正是物业开发业务在多个城市的扩张。截至2012年底，方兴地产在全国共拥有约20处处于不同开发阶段的物业开发 项目。而2011年，方兴地产只有12个物业开发项目。
在北京市场上，方兴地产的扩张更是引人瞩目。2009年，当方兴地产谦称“小公司”出现在广渠路15号地时，还是名不见经传。但在广渠·金茂府 前两年一炮走红后，亚奥·金茂悦、望京·金茂府去年强势崛起。2013年1月，方兴又在亦庄板块摘得两地块并有望在今年推出。从2009年到2012年， 方兴地产整体的土地储备从264万平米增至1068万平米。背靠央企，加上城市精品战略，辅以成功的营销策略，方兴地产的成长值得关注。
在销售方面，去年增长较快的还包括融创、世茂等。2012年，融创重资接手绿城多个项目部分股权，在北京、上海等地加快拿地步伐，全年销售额超过356.4亿元，同比增长85.5%，与此同时还保持了净负债率的下调。
2011年借壳上市的华夏幸福基业，去年营收120.77亿元，增幅达到55.03%。华夏幸福基业认为，公司打造产业新城的理念，契合新型城镇化的时代要求。去年，华夏幸福基业新拓展5个园区建设产业新城，同期新增入园企业45家，新增签约投资额279亿元。
此外，2012年，保利地产实现销售额1017.39亿元，同比增长38.9%，成为继万科之后，全国第二家年销售额超过千亿的房地产企业。全年447亿元的拿地规模也在房企中名列前茅。
谁“减负”最多？
绿城净负债率降至49%
2012年，绿城净负债率降到49%。一直处于高负债危局的绿城，在去年成功打了一个翻身仗——虽然其中有几分卖地求生的悲情。
成功降低负债率，甚至让绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年认为绿城的负债率太低了。寿柏年在3月25日的业绩会上表示，70%的负债水平比较合适。
2011年前后，各种因负债率高而产生的传言，不断袭扰着绿城。去年，绿城在加快销售、紧缩拿地的同时，大手笔进行了两次战略合作。先是在去年 6月和九龙仓达成合作，通过定向发行股票和永久可换股可赎回证券，获得约41.6亿元的资金；随后又和融创进行合作，一次性转让9个项目50%股权，获得 33.6亿元的资金。加上其他转让，最终绿城的负债率实现大降。
过去的一年，对于多数房企来说，随着销售的改善，负债率水平都在降低。包括接手绿城项目股权的融创，去年净负债率也下降了25个百分点，至 78.79%。截至去年底，融创持有现金122亿元。融创中国董事长孙宏斌认为，在土地储备大幅增加40%的情况下，实现负债率下降，“是很难的”。融创 能取得这样好的结果就是因为销售好。
与此类似，2012年年初，世茂房地产将降低负债率作为重要目标提出，为此加快销售回款，将销售收入即现金流纳入业绩综合排名考核。最终也成功实现了负债率下降。
相对于多家品牌房企净负债率下降，恒大、雅居乐等上市房企去年底的净负债率，则较2011年年底有不同程度的上升。不过和去年年终相比，恒大负债率已经进入下降通道。在今年1月进行了一次配股后，恒大净负债率降至70%以下。
谁是最大“地主”？
恒大坐拥1.4亿平米土储
2012年房企在业绩增长的同时，土地储备也成为房企未来业绩增长的一个重要指标。2012年房企不忘补充粮草，积极增加土地储备，为来年发展做准备。
从已公布年报的房企土地储备情况来看，2012年最大地主仍为土地储备规划建筑面积(以下简称“土地储备”)达到1.4亿平米的恒大地产。紧随其后的是碧桂园和保利地产，其土地储备规模分别达到了5545万平米和4278万平米。
而包括万科、世茂房地产、龙湖、远洋、富力、雅居乐等大品牌房企的土地储备规模也在2000万-4000万平米之间。
此外，还有一个现象则是一些老牌房企的土地储备在下降，新房企的土地储备则快速上升，比如，华夏幸福基业土地储备超过招商、华侨城等企业。
作为连续多年坐拥“最大地主”宝座的恒大地产，截至2012年12月31日，土地储备达到1.4亿平米，成为首家土储过亿的上市房企。同比去年 的1.37亿平米，增长了2.4%。在购地成本上，恒大2012年的购地成本为724元/平米，2011年则为616元/平米，每平米增加了108元，但 与万科2790元/平米的土地成本相比，还是便宜了不少。这也与恒大扎根二三线城市的战略有关。从恒大拿地区域来看，2012年新增的47个项目中，位于 二线城市的有13个，位于三线城市的达34个。
不过，由于一二线城市房价高，毛利率高于三四线城市，因此，2013年上市房企在拿地战略上，也倾向于拿一二线城市的土地。就连恒大地产也计划进入北京等一线城市。
在十一家标杆房企中，招商地产是销售均价唯一突破15000元/平米的企业。
谁卖房最贵？
18352元/平米 招商销售均价最高
2012年初，在调控背景下，各大房企不约而同掀起了加快周转“去库存”运动，纷纷以价换量，因此从房企全年的销售均价不难发现，多数企业出现 了不同程度的微降。根据十一大标杆房企的年度数据显示，2012年全年累计销售总额为6382.67亿元，销售总面积7046.31万平米，平均合约销售 价为9058元/平米。
纵观2012全年，“最便宜的房子”当属恒大地产，年度合约销售均价仅为5962元/平米，这与恒大广泛布局二三线城市密不可分。据悉，恒大 90%以上的土地储备都集中在二三线城市，且恒大地产董事局副主席夏海军在业绩会上表态，恒大未来将继续坚守二三线城市，坚持标准化运行的同时降低成本， 希望平均价格维持在6000元/平米。
而年度“最贵”的房子则出现在招商地产，招商地产年报数据显示，2012年累计实现合约销售231.24亿元，面积126.08万平米，销售均 价达到18352元/平米，同比去年的17500元/平米微升4.9%；值得一提的是，招商地产全年合约销售均价也是标杆房企中唯一突破15000元/平 米的企业。
2012年部分房企销售情况列表
房企 累计销售额 销售面积 销售均价 均价同比
(亿元) (万平米) (元/平米) (%)
万科 1015.8 1295.6 11295 ↓10.1
保利地产 1017.39 901.13 11290 ↑38.57
中海 约892.16 729 12238 ↓2
恒大地产 923.2 1548.5 5962 ↓9.5
龙湖地产 401.3 418 9600 ↓17.6
招商地产 231.24 126.08 18352 ↑4.9
富力 322 288 11200 ↓14.1
世茂 461 409 10251 ↓13
谁年薪最高？
王石 房企高管年薪NO.1
从2011年开始，中国房地产企业步入千亿时代，房地产也长期是平均工资名列前茅的行业之一。而作为管理销售过百亿、千亿的房企的高管们，从2012年年报中也可知晓其年薪数据。
从目前已公布房企的年报看，万科董事会主席王石以税后887万元成为年薪最高的房企高管，而万科高管层的年薪也普遍高于其他房企。其中年薪过 500万的高管达到4位，除王石外，还包括董事、总裁郁亮，年薪达到税后782万元；监事会主席丁福源税后年薪为504万元；执行副总裁张纪文税后年薪为 510万元。值得注意的是，万科执行副总裁、北京公司总经理毛大庆的年薪也高达461万元。
此外，记者通过对比多年来的年报发现，王石2009年的年薪为590.3万元，时隔三年，达到887万元，工资涨幅达到45%。与其他房企年报 公布的不同在于，万科的年薪为税后，如果王石年薪以税后887万、个税673万来计算，其税前年薪则达到1560万元。同时，郁亮的税前年薪也高达 1368万元。
高管高年薪的房企还包括华远地产，董事长任志强2012年的年薪达到税前836.35万元，董事兼总经理的年薪达到税前573.74万元。不 过，任志强曾多次回应，并未实际拿这么高的年薪。“名义工资与实际工资是两回事，国资委让拿多少我才能拿多少。反正不如我的讲课费多”。
虽然年薪过五百万的房企高管寥寥无几，但百万年薪在房企高管中却是普遍现象。如招商地产董事长林少斌、保利地产董事长宋广菊等，其年薪均超过百万。
谁分红最多？
龙头房企 分红不菲
2012年全国房地产市场逐步复苏，上市房企“手有余钱”，融资和回报股东的底气也足。据记者不完全统计，截至3月27日，已交出2012年财务报表的39家上市房企中，有10家公司在2012年度不会分红，十余家公司增加了分红规模。
其中，保利地产每10股派发2.32元现金红利，现金分红数额达16.6亿之多。招商地产2012年每10股派3元现金股息，并且近年来现金分红总额保持持续增长。万科每10股派送1.8元现金股息，与上一年相比增加了5.5亿元分红。
此外，一些中型房企的分红力度也颇为惊人。如顺发恒业每10股派4元现金股息；华夏幸福每10股派送2.3元现金股息，现金分红总额为2.03亿元，比2011年增加72.5%。
虽然万科曾被股民抱怨“分红太过菲薄”，但相比那些多年未给股民分红的“铁公鸡”，似乎已不算少。据统计，泰禾集团、广宇发展、绿景控股等，10家企业2012年均无分红。其中，绿景控股2012年归属母公司净利润和未分配利润均为负，并且已经连续6年“一毛不拔”。
“龙头房企慷慨分红和中小企业零分红形成强烈对比，也显示出在日渐分化的市场形式下，龙头房企与中小房企对自身实力与资金抗风险能力的不同判定与预期。”一业内人士表示。
2012年房地产市场由冷转暖，各方对行业未来的预期普遍好转。这些也反映到上市房企的股价增长上。据统计，2012年3月至2013年3月的 一年时间里，包括万科、招商、中海、保利等在内的大型房企股价均有相应幅度的上涨，其中融创中国股价上涨128%，泰禾集团、首创集团、中海地产股价增长 均在50%左右。
银河证券分析认为，年初以来，房地产股的股价经历了大幅调整后，其估值水平已经具备一定的吸引力。市场中充足的刚需购买力、房企资金链的保障以及新型城镇化等政策的利好，使得房地产板块逐渐重获看好。
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