今年两会前，被称为最严厉的房地产调控政策新“国五条”面世，到3月31日，全国各地的调控细则也已经颁布，而北京的细则被媒体描述为最细、最严厉，这将对北京楼市产生怎样的影响呢？三年前，我们的记者曾经对北京的部分小区的“空置房”现象进行过调查，调查的结果让人震惊。2010年，华纺易城的“空置房”将近4成，那么，从2010年的“国十条”、到2013年的新“国五条”调控政策出台，三年后的今天，华纺易城“空置房”的现象又会是怎样呢？请看记者调查。
一、华纺易城
在华纺易城小区外，市区公交车往来穿梭，原来的卖煎饼小摊已经不见了，道路两旁新搭建起两个便民早点铺。一路上我们看到，朝阳北路的地铁6号线已经开通，朝青路口的大型商城已经开业一年了。
小区内，单元门口前，几个老人带着小孩们出来晒太阳。我们上前询问起小区现在入住的情况，老人们说，前两年，的确看见有一些房子没有人住，而现在都住上人了。这时，我们看见一位来送快递的小伙子。他说自己三年前，就在华纺易城送快递。2010年当时小区入住的人并不多，有的楼门有将近一半都没人入住。所以快递邮件活也比较少。现在自己每天都要分上、下午，最少跑两趟华纺易城送快递。
这时，从楼门里走出了一位业主，我们急忙迎上前向她打听，这个楼门业主入住的情况，业主说：小区2010年的时候，的确有很多空置的房子和“黑灯房”，没人住的房子。但现在早就住上人了，业主以为我们是来买房，所以建议我们去周遍的地产中介门店打听房源和房价。
走出小区的路上，我们看到不时几个中介经纪人带着客户来小区看房，经纪人们边走边向看房人介绍小区周遍环境。小区门口两个穿黑西装、打着领带的经纪人，身边摆放着房源信息牌，向过往的行人推荐房型。我们上前与经纪人聊了起来。
记者：你们在这里站这有生意没有？
经纪人：现在过路的人问得多买的少，大家问的最多是关于二手房买卖征收差额的20%个人所得税的问题。
记者：现在这个片区二手房挂牌交易的房源多吗？。
经纪人：现在华纺易城的房源越来越少了。前两年房源多，问房、买房的人也多。现在购房政策越来越紧了。
对于，我们提出2010年来到华纺易城调查时，看小区中，有许多房子都是空置的，都没有装修的毛坯房，经纪人肯定的回答；现在小区内已经没有毛坯房了，即使业主自己不住，也把房子出租出去了，空置、闲置的房子太少了。
为了进一步了解华纺易城现在的情况，我们走进了华纺易城底商的一家中介门店。刚刚上午九点，经纪人们已经在忙者自己的活了，店长从业务室跑了出来。
记者：你们今天这么早就上班了吗？
熊先生：上班，我们8点多就上班。
记者：以前你们的位置在前边是吗？
熊先生：对，前面。
记者：什么时候搬过来的？
熊先生：前年年底搬过来的。我刚好正在接待客户。
这位叫熊林的门店店长，一边接待了我们，一边转身又回到业务室。店长正在谈生意，我们只能在店里等着，这个空档我们与刚进来的客户聊了起来。两年前，小刘从哈尔滨来北京工作，一直与他人合租一套三居室，每年租约到期，租金上涨，四处找房，是小刘过年后的第一件烦心事。小刘说，现在华纺易城的两居室已经从2010年每月3500元的租金，上涨到每月租金5000元，租金的不断上涨让小刘很是无奈，小刘虽说有北京户籍，但他也只能选择租房。
小刘说，自己家庭经济基础并不是很太好，所以即使是申请经济适用房，自己也要先交付20万元的首付房款，这笔钱如果让自己马上拿出来也是比较困难的，北京的20万元首付款，放在老家就可以买一套房子了。
三个多月来，小刘已经在朝青路片区看了20多家租户，不是房租金过高，就是合租户人太多，他一直没有找到适合的房子，看房路上经纪人告诉小刘，这套出租房的三居室业主正在装修，过几天才能入住。他租的次卧每月租金2060元。
经纪人正在陪小刘看房，另一家门店的经纪人也带着客户来看房。这位大姐抱怨说：房价涨、租金也在涨。自己只能每年租房，每年找房。小刘租赁的这套三居室将被分别租给三家租房客居住，出租房的热销这是我们没有想到的。
在电梯里我们看见这个楼门的电表使用通知，从用电上看，这个楼门的电表全都在使用状态。这与2010年我们对楼门内电表使用看到的，许多家电表使用为零的现象大不相同。
再次回到中介门店的时候，我们看到业务员在给一位小伙子推荐周边楼盘。小伙子说：自己今天是来选房、买房。由于，自己担心新政出台之后，会对房价产生影响。自己刚好也到了该买房的年龄，居住生活也需求，所以，自己就是想在政策出台之前把购房事落实一下。
我们问在一旁的熊林，近期像小赵这样急于看房、买房客户是否普遍？
熊林说：最近，很多客户都是抱着这样的心态来找房、来买房。小赵是他之前没有资质，今年初，小赵刚把自己的户籍从天津迁到北京来，因此，刚好符合购房资格，这样的客户群体差不多占到30%，但都属于刚需客户群体，必须要买房的购房人。出不出新政策，都要出手买房。只是新“国五条” 政策之后，大家就把买房进度提前了，希望赶到新政策之前去找到房、买到房。
站在旁边的熊林补充说到，小赵的单位在北京西三环附近。但那里的房价太贵，所以，小赵才选择了东四环外，附近有地铁的项目买房。
小赵担忧的是，最近出台的新政会造成他买房成本的提高。新“国五条”政策出来之后，虽说是让卖家缴纳税费，但实际上，现在市场的“潜规则”通常是由买方来缴纳全部房屋交易税费、中介费所有的钱都是由买房人承担，实际上这个政策本身就是提高了二手房成交的成本。简单的说，无论是谁交纳二手房交易税费，但最终都是提高了二手房的交易成本，不管是对买房人还是卖房人都是不利的。所以，新“国五条”打击的不仅仅是卖房人，同时还伤害了刚性需求的买房人群。
2012年研究生毕业的小赵，在北京找到了工作单位，今年初就将自己的户口转入北京。小赵说；自己来北京工作，原本计划6月买房，但新“国五条”让自己加快了购房速度。
经纪人说：这个政策如果执行的话，它对提高成交的成本这个事情，是毋庸置疑的，因为市场是平衡的，一部分的资源成交成本上升之后，其他没有受到牵连的资源可能会资产升价，这是一个平衡的系统，市场会自动消化这部分的成本，所以总体来说，我个人觉得将来对于我来说，会付出更多去买一套房子的可能性更大一些，坦率的说我是这样预测的。
小赵说；自己挑选了一套，未满5年，90平米左右的二手房，总款360万元，但首付还是要依靠父母帮助，自己每月完成贷款按揭就已经很好了。
小赵说：我现在其实就是在租房，但是就是从长远考虑，是租房毕竟是一个消费性的，每个月房租挺高的，每个月房租挺高的，然后如果要是有自己房，虽然也是有按揭，但是至少房子是自己的，然后住起来也比较踏实，有安全感，自己改造装修什么的都可以，租房说不定哪天房租就会涨，或者房主想卖房子，就非常不确定了，没有安全感。
今天，小赵是在等从天津开车赶来的父母一起去看房，熊林也只好陪着小赵和他的父母一起去。一个小时后，熊林送走了小赵和他父母，回到店里，熊林说；小赵刚才看的那套房，如果交总款1%的个人所得税是3.6万元；如果要交“差额20%的个人所得税”就要缴纳30多万元。这也是小赵急于看房的原因。
熊林说；因为它原来这边好多是5、6千买的，现在都是3万多元，一平米差2万5元，那一百平米的房子200万的20%，是40万，这是差30万到40万，原来可能只交3万，现在交40万。今年3月份自己门店的业务特别多，买房、租房业务比去年增长了一倍多，可是，挂牌出售的房源却没有增加这么快。熊林，2008年从重庆来到北京，加入到经纪人队伍中，他说自己在华纺易城中介门店打拼了5年。
对于我们2010年调查的“空置房”现象，他深有体会地说；空置情况现在很少了，包括现在像华纺，像国美这边，基本上我们就从卖房子来说的话，我们一年也就能卖一套、两套这种毛坯房，很少有纯空着，要不就是出租的这种状态。
熊林说，周边二手房中介门店也由2010年的100多家减少到40多家，二手房房源的减少是直接导致中介门店减少的主要原因。华纺易城小区总共近3000多套房，实际挂牌交易二手房只有50多套左右。这也使得“空置房”现象逐渐消失。熊林担心的说；现在市场上恐慌性购房现象，不会持续太久。现在成交的客户，可能是未来一个月两个月才能成交的客户，我现在成交了，可能我未来一两个月的客户群体就会减少，我这时候干得活多了，未来可能活少，没活干了。突然多起来的看房人，让他每天都要陪客户看房。
忙了一上午，熊林说自己水都没喝一口，真是没有办法，我天天下班都很晚，每天下班都在晚上九点十点，最早，我从上周末开始，一直到今天，每天晚上都九点十点的加班。
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新政前后不同类型的房屋交易税费举例 |
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税费级别 |
营业税 |
契税 |
新政前个税 |
新政后个税 |
新政前 交易税费占房款比例 |
新政后 交易税费占房款比例 |
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非普宅、房屋未满5年，2009年购买 |
5.5%全额 |
3%全额 |
1%全额 |
20%差额 |
9.5% |
18.1% |
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满五年普宅、业主非唯一住房，买房第二套住宅 |
免税 |
3%全额 |
1%全额 |
20%差额 |
4% |
14% |
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90平以下普宅、房屋满五年且唯一、2008年购买 |
免征 |
1%全额 |
免个税 |
免个税 |
1% |
1% |
二、拥挤的发证大厅
新政出台，不只是让二手房交易过户出现井喷，更为火爆的是北京朝阳区房屋产权发证大厅，不仅门外排队的人多，大厅连坐的地方都不够，据这里的负责人说，从3月1日起，来大厅办理相关手续，必须要通过网上预约，并且每天办理的户数限制在400人。记者看到上、下两层的业务大厅，共有50多个受理窗口，每天办理400件业务，每个窗口一天平均接待不到10个客户，这让许多急于办理房产交易的人感到困惑。
已经是下午3点，朝阳区房屋管理发证大厅门外依然围着许多人，有排队咨询的、有网上签约、还有审核购房资格的，如果不熟悉的人，来这里办手续一定会让你迷糊了。
排队人告诉我们：办理房产争要先排队资格审核。第二步缴纳二手房交易契税，最后才可以进入登记大厅板房本手续，其实，这项工作完全可以一站式服务，这样也免去老百姓半夜来排队
现在距离下班还有2个小时，为什么还有这么多人在排队呢？今天还能办完手续吗？就在我们开始疑惑时，队伍中的一位姑娘不满的说：
我就是想来咨询一下，因为咨询那边，购房资格审核，必须得排号，网上也没有公示，这儿也没有公示，我们都跑了三趟了，不知道早上排号，到这儿被拒了之后才知道排号，到那边想问一下，看我资格合格不合格，我明天早上四点来这儿排号，结果那边说不清楚，跟这边是两个部门，所以我们就必须来这儿来问一下。
小周姑娘今天是和父亲一起来办理房屋过户手续的。当我们提出，为何选择今天这个时间来办理父女房屋过户手续时？
小周说：“国五条”新政要出台，大家都觉得恐慌，所以现在就集中在这儿办，集中办，你这个房管所应该有一个应急措施对不对？
由于，老百姓担心“新政”会“殃及” 自己，所以不管是办房产证的、还是办过户手续的，全都挤到这个时间点来办手续。
受理窗口前，70多岁的老先生来办卖房手续，这位钟先生既是卖房人，同时也是买房人。钟先生今天是来，将自己住了十多年的芍药居70多平米的两居室出售，为的是换一套大的住房。
钟先生说：儿子35了，还没有结婚，就等这个房子，自己原来房子小点，70多平米，这回想买一个大一点，100多平米的，原来自己那个房子在四环里侧，这回要搬出五环去了，因为四环内的房子买太贵了，自己根本买不起。
对于，新“国五条” 中，大家最有争议的“二手房交易征收差额20%的个人所得税”，钟先生肯定的说，自己按原来的征收缴纳还行，全额1%还能接受，要是到20%够呛了。为什么现在人比较多？就是大家都想赶紧细则出台之前，赶紧把房屋交易户过了，缴纳完交易契税。
钟先生透露；现在二手房交易的“潜规则”，就是卖方不需要考虑交易契税的事。房屋交易契税都是买方交，所有税费都是买方交，已经是约定俗成的惯例了。
钟先生说，自己在家里已经算好帐了，所以，先把芍药居的房产买卖过户，拿到钱，赶紧再去天通苑找房。不然自己再买房时，可能就会有政策影响了。自己抓紧把房屋过户办完，拿到卖房的全款，在细则出来之前自己还能按照1%交，还省一点，大概1%、一、两万块钱就够了，要不然20%的话，估计得20多万。
钟先生感叹地说；来这里办买卖手续太麻烦了，要不是中介经纪人帮忙，自己很难有精力排队。
三：万年花城，
一大早，我们来到2010年“空置房”调查观测点；丰台板块的万年花城楼盘，昔日拥挤、坑洼道路，已经扩建成平坦的柏油马路，地铁10线的开通，解决了多年交通瓶颈难题。马路两旁依旧是无序地停放车，来到三年前的观测点，对面“楼王”内的空房已经看不到了。
走进小区，业主们带着孩子正在中心花园玩耍，我们向他们询问起这个小区“空置房”的情况。
记者：我们想问一下，就是前两年这里边的好多房子都空着，现在还有空着的房吗？
居民：不多吧。但是不像以前那么多了。
记者：以前空置房多吗？
居民：对，以前挺多的，以前晚上看了开那灯，好多家都是黑的，现在好像好点了。
小区业主们以为我们是要买房，于是，建议我们去附近中介门店了解房源，走进一家地产中介，经纪人们有的在打电话、有的在看房源户型、大家都在埋头忙着自己的业务，无暇顾及我们，店长接待了我们。
当我们问起2010年的时候，我们来万年华城小区看到，有许多空置的房，尤其是二期里边，空置房就更多了。
高俊说：现在空置房不多了，估计空置房的情况最多只有5%左右，而且这种空置房不是说没人住，如果长期不住肯定是出租了，因为这个社区也是6年了，差不多这种毛坯很少见。
万年花城整个楼盘共有近8000多套住房，目前，可以挂牌出售的二手房只有100多套，现在这个楼盘的价格已经涨到3.7万元/每平米，自从新“国五条”出台，不但买房的人多了起来。成交的机率也大了。而这与2010年“国十条”政策出台，产生的市场反应不同。
高俊回忆说：2010年的时候“国十条”出政策，因为是第一次出台如此严厉调控政策，所以心理上没有这种承受能力，那个时候从价格上或者成交量都有一定的下滑，现在来说这个价格，就是说成交量跟价格，都有一定的变化，价格没怎么变化，成交量确实高了一些，因为现在这次征收差额20%的个人所得税政策，出台，造成购房成本增加，买卖双方其实都是有一定的损失，所以对买卖双方来说，应该都是着急办手续，看房。
我们正说着，高俊约好客户来店里找他。
客户：多大面积呀？
高俊：这是60平米的一室一厅，朝南向，这儿还有一个小两居。
客户：全款300万元，这个首付得多少钱？
高俊：首付可能得需要150到180万？
客户：我这里只有100万元的预算。
高俊：您看看这个。现在248万，全下来100万多点，也不会太多，跟您预算应该差不多。
客户：行。要是能看，今天说好，我就能定了，因为现在也挺着急了，看好多次了。
高俊：正好业主在家，正好咱们去看看。
我们跟着高俊和客户去小区看房。路上，高俊不断推销小区的地理优势和周边的配套，小周是北京的80后，今天是来寻找结婚用房，由于听说二手房交易将实行“征收差额20%的个人所得税”，所以，希望尽快把房子定下来，赶上政策的“末班车”。小周，之前是租房客，如今要结婚，他也是不得已才来找房，首付的100多万元，还是从家里凑出来的。
小周说：自己最近一直在看，每周一休息，自己就来看房，有合适的，自己立马就会订下来，因为现在房子，今儿个看了，明儿就没了，或者明儿又涨钱了，经常遇到这种事，所以自己都是基本上当天要是能定，就交订金。自己从今年年初就开始找房，看了有将近30多套房，不是房价太贵，就是位置不合适，再加上自己的犹豫，也放走过了两次好的购房机会。新“国五条”出台后，到目前还没有看到房价下跌的迹象。
走出小区，我们看见门口一位中介经纪人，身穿西装站在人字形的房源信息后面，等候着来询问房源的客户。经纪人说；现在来万年花城买房的人多，而可卖的房源却有限。
记者：你在这儿站着也挺冷的。
销售员：还行。
记者：这样站着，有生意吗？。
销售员：有时候有。不能说没有，有。就是说前一段时间签了两单了。
记者：我们两年前在这儿采访的时候，这边好多空房子。
销售员：空房那会都是毛坯房，现在都装修好了，都有人住了。
这个小伙子，原来是做家电销售，今年春节过后，他才刚刚加入到地产经纪人队伍中，短短的十多天就成交了两单4000多元的房屋租赁业务，他很是高兴。
小伙子翻开小本，给我们看他做的房源笔记，他说，天气好时自己会到小区门口碰碰运气。
在另一家链家中介门店，我们巧遇到了链家地产的负责人林倩，她对新“国五条”政策有着不同的理解。她说；新“国五条”最大的一个作用，其实是在延续2010年以及2011年政府的调控政策，甚至包括限购的政策出台之后，它产生了非常积极的作用，在调控作用上，不光是成交量还是成交价，都因为这些限购也好，其他的调控政策也好，得到了一个抑制。
在房地产经纪行业打拼了20年的林倩，可谓身经百战。她出生于台北，毕业于台湾淡江大学，而在我们眼中她是个温文尔雅，气质平和的职业经理人，从宝岛台湾，到上海，再到北京，5年的北京地产中介，让她对这几年北京楼市调控给予肯定。
在限购以及调控的前后，它的房价大概跌幅最深的时候下跌了18%，我们可以想象一下，在限购之前北京的房价几乎每一年的涨幅都在20、30%以上，甚至09年的时候，涨幅高达六成以上，如果10年或者11年没有限购的话，我们可以想象，北京的房价可以涨成什么样？
林倩说；从今天看，“限购”政策，随着时间的推移，它的效果会出现递减，这也是，2012年下半年政府出台差异化的信贷，用以保护刚需购房人群初衷。链家地产数据统计：非北京户籍购房人占北京市购房比例分别是：2010年34.7%；2011年16.1%；2012年15.2%；2013年1-3月16.4%。非北京户籍购房人群购房得到优先的控制。
林倩说：这几年，每一年在北京新增的取得购买资格的外来人口，大概就在20万到40万不等，那么如果用这个规模里推算下去的话，到了2014将达到一个高峰，在2014年新取得这个购房资格的外地人口，单年可能就突破80万，在这样的一个情况下，所以我们就会认为这个限购政策接下来可能就会，它的效果就会越来越不明显了，因为越来越的人取得了购房的资格。
林倩说；这几年，“限购令”在抑制购房需求的同时，也相对抑制了二手市场的供给，投资者“以售转租”的现象，导致了二手房源紧张。
从2011年，北京5年限购之前，因为北京长期以来就是一个供不应求的城市，我们每一天新增的这个房源量跟新增的客源量之间的关系大概是1：3，就是有三套新增的客户，大概我们会有一套新增的房源，但是到了11年2月之后，变成5年限购之后，明明显的发现这个差距拉大了，拉大了，大概从3：1的比例变成了一个5：1的比例了，也就是新增的房源量是增数是变小了，但是新增的客源量是逐渐的增加了，这个也可以看出北京市场它的一个供需关系的紧绷。它在这几年也是更加凸显的。
对于， 2010年4月我们的记者调查看到的一些地区“黑灯房”、“空置房”现象的消失，林倩解释说。限购的另外一个效果是空置房的比例确实是降低了，然后对于租金的帮助，因为我们知道北京是一个刚性需求的城市，外来人口又众多，所以房价又比较高，所以刚来北京的人几乎都是租房，那么租金这几年几乎是每一年都上涨的趋势。但是我们也可以看得到，12年跟11年的租金涨幅其实是要比往年要略低的，往年每一年的租金涨幅大概在15%以上，但是11年、12年大概分别只有10%跟11%的涨幅，所以在这样的情况下，它的租金确实是因为调控政策得到了一个局部的控制，虽然它还在一个上涨的阶段，但是涨幅确实是缓和了一些。
林倩说；健全租赁市场，让大部分的人可以延缓购买时间，现在北京购房年龄是27岁，如果能够延迟32岁以后，年轻人再购房，那么这5年的缓冲时间，对于北京的房价压力而言，就可以大大的降低。调控楼市不能单靠一个政策，“组合拳”最有效。
北京这样的城市，它刚性需求的城市，单纯用税的话，效果就会高，因为它很容易转嫁，因为刚性需求的人多，供不应求，它很容易转嫁，所以像这样刚性需求的城市，我们看看往往是组合拳，一方面用税收提高购买成本，但是另外一方面又用金融的方式做到差异化，最核心的就是它必须要扩大供应，必须把那些闲置房从市场上都释放出来。
林倩告诉我们，目前地产行业的投资是相对稳定的，但房地产市场却长期处在不稳定的状态，大家不知道明天会发生什么事，大家都只看短期，这就会造成市场更不稳定。
林倩强调说：自己就更希望大家关注的是那个“国五条”细则的第六条，能够有些长效的政策出来，而不是一直在短期的政策上，而不是短期叠加的政策。
我们回到高俊的中介门店时，沿路看到，三年前，几十家中介门店，一个挨着一个的万年花城中介一条街，已经被几家大的知名中介门店所代替。
晚上的总结会上：高俊告诉自己的团队，3月份50万元的销售目标，已经提前19天完成了，希望战友们把握好现在的销售时机。
高俊说：大家都辛苦一点，抓紧时间，因为如果过了这个时间段的话，客户没达成，那个时候就不好操作了，这个时候尽可能多的去多拉一些客户，多做一些回访因为现在客户也急迫想知道政策到底什么变化。
已经是晚上9点，万年花城周边的二手房中介门店依然是灯火通明，高俊正在分配明天的工作。我们离开万年花城时，小区内各家窗口的灯光渐渐的亮了起来。
四、中广宜景湾
我们再次回到2010年中广宜景湾“空置房”调查观测点，白天看，当年“空置房”最多的楼王，大都装上了窗帘。进入车库的电子显示牌上，依然显示着地下空车位的情况。三年前，小区门前5米宽的小路，已经扩宽并铺上了沥青路，堵在小区门口车辆明显减少了，我们跟随着小区业主进入到地下停车场，看见每个停车位都写有有对应的车号牌
小区业主小唐介绍说：2010年时，小区有两层车库，而只开了一层车库，即使开一层车库的情况下，也基本上就一半或者将近一半有车，现在两层车库全开了，基本上车也是满了，没有复余的车位，基本上就是每个层能有三、五个临时的访客车位。
小唐，2009年，成为中广宜景湾业主，他说；小区当时的小户型多，总价低，所以吸引了许多投资客，刚搬来时，很少能碰见住户，到了晚上，只有不多的几家窗口亮着灯。
小唐说：现在你们到那边可以看到，经常有小朋友天暖和了出来，整个小区人也是非常多的。但2010年的时候，对那栋楼基本上有一个户型，基本上到下，差不多有7、80%都在空置，现在的话都入住了。
中广宜景湾，2007年开始销售，2009年交房入住，他买的F座是最先入住的，2010年以前，中介在这个小区也是非常多的，可能有的人买完在07年买完之后，09年交房，房产证办下来，然后把这个房子拿出来再销售，当时二手房的市场还是比较火爆的，现在大家都相对稳定了，很少看到中介带着过来看房，再去买卖，比较少了，当时，在小区看见最多的是一拨一拨，带着客人来看房的经纪人。
小唐带我们来到，小区内的一家房屋租赁中心，不大的门脸，只有一个人守在电脑前。
记者：听说原来这个地方有很多空房可以买。
经纪人：现在没有了。
小唐：原来门口还有其他公司的中介来负责销售或者租赁，业务很多，现在基本上大家都住差不多了？
经纪人：对，现在都基本上都买完了。
记者：等于你这儿没有业务了。
经纪人：现在没什么业务。
这位经纪人说， 2010年初这个楼盘二手房销售最红火，自己带着6、7经纪人都忙不过来，二手房生意特别好，这几年楼市调控，二手房交易越来越少，自己一个人，每月只能靠3、4单的租房业务维持生意。当问到现在的房价时，经纪人说：中广宜景湾2010年房价就已经涨到3万元/每平米，现在已经到4万元/每平米，三年涨了1万元/每平米，每年的房价最少也到上涨10%左右。
走出小区大门，远处我们看见有中介经纪人向这边走来。经纪人说；现在自己已经很少带客户来宜景湾看房了，2010年初的时候，自己每天都要带4、5拨客户来看房，当时，这个大门口围着5、6家的经纪人，看房只能分批进入小区。
经纪人王磊说： 2009、2010年的时候，相对来讲我们卖把边的这栋楼，相对来讲比较多一些，因为这栋楼第一是面积不太大，一般都是两居室，投资者比较多，购买的客户也是属于在两居室的刚需，所以说那个时候交易量比较大。09、10年的时候，尤其是楼王的位置，属于中广宜景湾的B座，当时的时候空置率相当高，一黑天的话有10户左右能开灯。都是业主当时的时候，这栋楼空置率比较高，
这位经纪人说，自己在望京这个片区已经做了四年多经纪人，眼看着宜景湾的房价向上涨，2010年当时，自己带客户看房子的时候1万多元/每平米，现在涨到4万多元/每平米，现在看房人70%是改善型购房。2013年楼市不同的是，现在楼市和您们之前的2009年、2010年相比，有一个截然不同的态势，因为2009年、2010年当时不限购也不限贷，当时的买房8、90%可能都是为了投资来用，但是现在2012年、2013年这些购买的人，都是刚需，一居换两居，两居换三居，全部都是置换。
“国五条”出台后，个人房屋贷款有什么变化吗？对房屋买卖交易环节征收差额20%个人所得税，是否可以达到调控的目标呢？我们的记者走访了北京的一家二手房房屋贷款中心。
上午十点，我们来到北三环的一家二手房贷款中心，一进门这里的热闹场景人我感到吃惊，大厅里，会议室里坐满了来办理房屋贷款人，业务员们忙着复印证件，核对申请贷款的相关文件，一位来办房屋贷款小伙子引起我们的注意。
小张说：自己开始申请的是公积金组合贷，现在“国五条”出台，征收差额20%的个人所得税，自己感觉到3月底可能办不完，今天来是想提前改成商业贷款。因为，自己买的这套住房的房主不满五年，现在“国五条”征收差额20%的个人所得税，自己算了一下，可能得多交40多万的个税，这块自己实在是承受不了，自己今年也是刚有购房资格，所以自己一直在看房，春节前看上的这套房，先签完合同，然后准备年后过户，现在赶上征收差额20%的个税政策出来，自己没办法，赶快就来改购房贷款申请，自己只能在利息上多交点，如果自己买房赶不上这拨，自己这房我觉得买不了了。
在业务大厅，我们见到了，这家房屋贷款中心的负责人岳志华。岳志华告诉我们；2013年2月份他们受理的房屋贷款申请，比2012年年底增长30%，2013年3月他们受理房屋贷款申请量大概达到每天平均60多笔处理量。以前客户没有什么太多明显，只要正常办理进度就可以，3月1号出台国五条，尤其是差额征收20%个人所得税以后，客户的急切完成交易的心理马上体现出来了，第二天就有很多客户给我们打电话咨询，包括要求催促贷款进度赶快完成。包括刚才我说的很多公积金的客户，组合贷的客户想转成商业贷款或者是全款。
岳志华透露；购房人只有把房屋贷款审批完成以后，买卖双方才能办理过户，交契税，如果是房屋贷款申请做不完，下面的房屋交易环节也只能停止。
岳志华说：我们合作的这些银行业也普遍认为，就是新政出来以后对市场影响还是会比较大的，都不是很看好下半年的信贷投放，所以他们现在都在加紧办理在途业务，希望在新政出来之前强占更多的信贷市场。
岳志华分析说：2011年前，购房人申请公积金住房贷款只占10%，2013年已经增长到了60%。刚需购房人群购房的特征十分明显，因为只有首套房才可以享受公积金住房贷款。另一个变化是，现在卖旧房换新房，连环住房贷款申请开始逐渐增多。
满燕云；长期从事中国低收入住房政策改革和房地产征税政策研究，她说新“国五条”是在强调2011年修改的《个人所得税法》里面的内容，是对房屋交易环节中资本利益和个人收入的劳务利益征税。她认为应该加大房屋持有环节的税。现在国家的这个税收基本上是交易环节和生产环节有大量的税费，交易环节，我们算了一下，税负达到平均每年能达到17%左右，尤其最近这几年是增加了非常之快，而持有环节的税负占了不到1%，所以持有成本是太低了，而反观于其他一些国家，持有成本的税负是相对是比较高的，而交易环节的税负不是太高的，所以我们应该增加持有环节的税负，也就是房地产税，这种税收能够真正的起到把一些空置的，闲置的住房能够到市场上出租，或者买卖，
满教授从身后的书柜中取出，她们最近研究出版的成果，她介绍说；一些二线、三线城市的楼市，已经出现供大于求的现象。因为我们看到自住房已经达到84%，而两套住房以上的，很多都是12%甚至到40%，所以大量的房子还是闲置或者空置在那儿，这个是主要的政府应该下大力气来解决这个问题，提高持有成本，也是很重要的一个途径。
满教授认为：调控楼市不仅要增加交易环节成本，而且要开征房产税，增加房产的持有成本，同时加大市场供应量，这样才能达到调控楼市的目标。通过应该征收房地产税，持有成本加大，使得更多的供给这方面，土地的供给，住房的供给，这方面还要再做文章，我们要限制所有的超标准的一种消费，也就是说一定要我们知道需求和需要是不一样的，我们应该满足于需要，并不是满足于需求，需求有很多是投资和投机的需求。
倪红日，国务院发展研究中心研究员，长期从事税收政策的研究。五年前，满燕云和倪红日一起开始研究房地产税征收政策。
她认为：从研究税收制度的建设角度来看，房地产税，或者住宅的房产税，将来是一个税收制度建设的必要环节，包括地方税体系的完善，包括中央地方税收分税制的完善的重要组成部分。当然短期上可能会对宏观调控房地产市场产生一定的影响。
房产税：其实在很多国家都被广泛运用，目前美国的50个州都征收房产税，各州和地方政府的税率不同，平均为1%到3%。美国的房产税收不是取决于交易价格，是由政府专门机构评估，购房人花500美元买房子，但政府每年给出的房产评估价可能高达30万美元，为此每年业主需要支付6000美元的房产税，这也是此前造成美国底特律楼市走低的主要原因之一。
韩国的财产税和综合土地税高达30%。韩国政府主要是想通过征收高额的税收，达到稳定房价的目的。为了打击房地产投机行为，韩国政府还出台了更加严厉的房产转让所得税：拥有两套住宅，出售其中一套，要缴纳50%的房产转让所得税；出售第三套房产则要缴纳60%的房产转让所得税。
德国，有比较完善的《房产税法》和《房产购置税法》。在德国，一般有房产都需要缴纳房产税，是按“统一的征税值”3.5%征收。而房产购置税，各个联邦州并不统一，基本上是按房产价值的3.5%征收。
就在我们，结束了对北京楼市调查的时候，北、上、广、深等地方政府纷纷出台了落实新“国五条” 的实施细则。北京调控细则堪称“最严厉”。 “限购令”、“房产税”、“个人所得税”……尽管房价走势有待印证，但百姓无疑又增顾虑：高额税是否会转嫁给购房人？二手房市遇冷会否助推一手房价格上涨呢？这些都还有待进一步的观察。
但从新“国五条”的具体条款来看，行政化的色彩已经开始淡化，税收已经开始成为调控的主要手段。这些能否给中国楼市带来变化呢？会否改变过去屡调屡涨的怪圈呢？
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