作为东北地区的核心二线城市，商业地产发展迅猛的沈阳颇有代表性。同样，二线城市写字楼的高供应风险也在这里上演。
在世邦魏理仕提供的《中国办公楼实情调查》中，沈阳未来4年的预期供应量按照100%出租率测算，需要25年的去化周期；按照80%的可承受出租率测算，这一数字也仍然长达20年。
“面对市场供应高压，与目前市场上持有写字楼的主流做法不同，沈阳未来两三年拟入市的新项目，开发商无一例外地把出售当成最佳路径。”世邦魏理仕沈阳分公司董事总经理周业辉说。
出售已成最优选择
“沈阳写字楼市场未来三年的预期供应量将超过250万平方米，其中82%集中在金廊地区。若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻两番。供应量增长将在2015年达到高峰。”
周业辉向记者介绍，虽然目前沈阳的写字楼市场仍然保持市场活跃度高、租金看涨、空置率降至7.4%历史最低水平的黄金时期，但这种繁盛表象之下，未来几年的供应量井喷，很难不让业界担心。
根据世邦魏理仕沈阳分公司保守测算，沈阳的写字楼市场2013年预期供应量54万平方米，2014年的预期供应量为61万平方米，而2015年这个数字达到了136万平方米。
3年新增250万平方米写字楼到底是何种概念？去年，沈阳写字楼市场新入市项目的吸纳量不足10万平方米，这样的需求量显然远远不能匹配如此集中的市场供应。
值得注意的是，尽管目前沈阳写字楼市场还在呈现租金上涨、空置率降低的较好状态，但即将来临的供应高峰已经让开发商嗅到了隐藏的风险。
“沈阳2013年下半年即将入市的几个写字楼项目，几乎都选择了散售，例如瑞安在沈阳金廊北部的写字楼项目已确定A栋的4万平方米全部散售。有的项目可能两年后才正式入市，现在就拿着图纸找客户、谈出售了。而已经临近入市期的项目，除了整层或半层出售，有些甚至可以彻底散售。但两年后入市的则对出售面积的要求比较高，仍倾向于整栋或整层出售。”周业辉说。
数据显示，沈阳优质写字楼存量中有46.8%的散售项目，到2016年散售项目比例将不断扩大，达到78%。
在周业辉看来，这些写字楼呈现出的集体散售意向，其实都是开发商的主动选择。
“很多写字楼项目拿地时都与住宅捆绑或为综合体项目，但现在住宅产品被限购，零售物业散售的风险更高，所以出售一部分写字楼物业已成为开发商回笼资金的最优选择。”周业辉说。
名企暗战金廊
事实上，戴德梁行对目前沈阳正在销售的甲级写字楼进行的抽样调查显示，近期沈阳写字楼市场成交量明显增加，2013年3月中上旬销售总量与2月份整月对比增长了21%左右。经过几年的建设累积，从2013年起新的项目开始陆续投放市场，并且在未来2~5 年将出现大量新项目集中入市的情况。在沈阳，甲级写字楼市场供不应求现象将不复存在，市场竞争还将逐步激烈。
但在供过于求的高风险之下，沈阳写字楼新增供应的区域集中度同样令人担心。
与世邦魏理仕沈阳分公司对未来3年新入市写字楼82%集中在金廊区域的测算相同，另一位沈阳商业地产顾问代理的从业人士也告诉记者，这种高供应、高集中的后遗症在沈阳金廊地区已经有所显现。
“目前，金廊区域的高档写字楼混战已经开始了，这些高档写字楼都在金廊和北站CBD扎堆，同时预租、预售的有十几个之多。”该人士说。
目前，在沈阳金廊和北站CBD区域，云集了万科中心、万科大厦、奥体万达广场商务写字楼、朗勤泰元中心、瑞安中心、茂业大厦、龙之梦亚太城、沈阳裕景中心、沈阳嘉里中心、市府恒隆广场、佳兆业中心、中海广场等多个项目，虽然这些项目所处的工程建设阶段不同，但前期预租和预售都已在进行了。
然而，无论是租赁还是出售，由于位置集中、项目同质化程度高，这些项目之间的竞争非常激烈。
“包括万科、中海、万达这样的大开发商业在内，几乎所有项目的开发商都放下身段，积极向大客户提供开发前期的定制服务，或者用延长免租、附赠冠名权等方式来吸引知名企业入住，以提升项目档次。”该人士说。
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