“二手房过户指导价为什么不能公开，非得让我们去‘猜’。”回想起办理赠予房屋过户时的情形，徐女士还是颇为不解。
近日，读者徐女士向《广厦时代》反映，她与公公一起去房产交易大厅办理房屋过户手续，在填写房屋成交金额时，徐女士向工作人员询问其房产片区过户指导价，工作人员的回复居然是具体的价格无法告知，得靠徐女士自己去猜，于是徐女士便有上述疑惑。
那么，各城区二手房过户指导价为什么不能向过户者公布？其制定标准与影响价格变动的具体因素又有哪些？普通过户者可否通过网络或电话查询相应的指导价格？本期《广厦时代》力求还原徐女士过户时遇到的情况，采访相关人士予以解答。
起因
“不透明”的过户指导价
让人“感觉拧巴”
回顾起上周办理过户手续时的“插曲”，徐女士至今仍“感觉拧巴”。
徐女士的公公今年已有80多岁，因年事已高，徐女士的公公决定将自己在海淀区的一处房产过户给徐女士一家，于是徐女士便于上周与公公前往区房产交易大厅办理 房产赠予过户手续。她在填写成交金额时，询问地税局工作人员其房产归属片区二手房过户指导价时，工作人员的一系列回答让徐女士疑惑。工作人员称，“这个我 们不能告诉你，你得自己‘猜’。”徐女士不解，为什么房屋交易过户指导价不能公示、使其“透明化”，非得自己去“猜”呢？
为保险起见，徐女士便询问工作人员房屋交易过户指导价猜低与猜高的后果分别是什么。工作人员称，若徐女士猜的价格比过户最低指导价“高”，那么徐女士日后便 要按这个“高”的指导价缴税，如果其猜的价格比过户最低过户指导价“低”，那么仍要按国家二手房房产交易最低过户去缴税，但是地税局开具的发票金额要以徐 女士所猜“低价”去填写，且在未来房屋二次交易时，房主可能会吃“亏”。“原来背着抱着都是我们利益‘受损’。”徐女士抱怨道。
疑问
不告知是为了防止“光问却不办理”的情况？
不 管徐女士对这“模糊”的二手房房产过户指导价有多么不解，但是要想成功过户，成交金额还是得照填不误。徐女士此前就其房产归属片区过户指导价咨询过房屋中 介，中介人员告诉徐女士，地铁没开通之前，该片区的房屋过户指导价为8000-10000/元平方米，但是现在具体是什么价格，房屋中介也不是很了解。
虽然房屋以赠予的方式进行过户无需缴纳个人所得税，但是徐女士担心未来一旦房屋转让将会多缴纳个人所得税。思考再三，徐女士最终按10000元/平方米的数 额去填写，但后来由于中午时间快到，暂时不能办理相关业务，于是徐女士要求工作人员先帮其检查一下所填资料是否正确，以便下午来时方便办理。孰知该工作人 员却称徐女士填写成交金额“太低”，而实际上该片区当前的过户指导价为17800元/平方米，而市面上该区域房产出售价格已普遍达到30000元/平方 米。徐女士“纳闷”工作人员为什么没有尽早告诉自己，工作人员说这么做是为了防止“光问却不办理过户手续”情况的发生。
“我觉得这话说得特没道理，谁会没事跑去乱问过户指导价，至少我想不到。每套房产过户指导价应该是多少，这个应是透明的，如果嫌麻烦，可以在网上公示，以便有 过户意向的老百姓可以自己去查询。”徐女士说道，“我在等候的时候就听见一小伙子在那儿让其朋友帮忙查询区域过户指导价，之后我才明白是怎么回事，这在无 形之中滋长了一些人通过其他渠道来获知过户指导价。”
曲折
若修改成交金额需重新网签
因为工作人员报出的区域过户指导价与徐女士填写的10000元/平方米的价格相差甚远，所以徐女士便询问工作人员这种情况如何处理。工作人员告诉徐女士处理 方式有两种，第一种是填写的成交金额不变，但是徐女士日后要按该片区二手房产交易最低过户指导价去缴税，而且要依照徐女士填写的“低价”开具发票。第二种 是重改网签。于是，徐女士便问，“改网签是否费事？”工作人员回答说，如果徐女士不在当天中午12点之前修改完网签的话，那么过户手续就办理不完。徐女士 心想如果明天来办理过户手续还得“折腾”公公，真伤不起，于是赶紧到楼下过户大厅与相关负责人协调修改网签事宜。
徐女士为了能早点办理完过户手续，当天早上8点多就来到房产交易大厅等候，9点开门后徐女士拿到的等候号码是“7号”。“由于房产过户是每个家庭的‘大 事’，大家询问的问题都比较多，两个窗口办理速度都特别慢，后来有位老先生‘加塞’在我们前面，我跟领导说我们因此耽误办理时间，现在急于修改网签，领导 还挺‘通情达理’，最后没有让我们重新拿号，最终于11点58分成功修改网签。”徐女士回忆道，“如果地税局公开二手房交易过户指导价，那么整个过程会很 顺畅，不会出现任何问题。”
追问
工作人员回应“无法告知”
为了弄清楚二手房过户指导价是否公开的问题，《广厦时代》工作人员以过户者的身份致电海淀区地方税务局第二税务所，询问一个区域的过户指导价是多少，其工作人员对该问题的回复是“无法告知”，称去大厅询问。等《广厦时代》想要继续追问时，对方已挂断电话。
随后《广厦时代》来到海淀区房产交易大厅，工作人员对该问题的回答基本与徐女士的答案相仿。
《广厦时代》与现场办理过户的李先生谈到二手房过户指导价“猜高”、“猜低”时，李先生说道，“这就好比去商场买衣服，顾客问老板‘这件衣服多少钱’，老板说 ‘你猜’，猜高了你就按‘高价’付款，猜低了你不但要按其店里的最低购买价格成交，等开发票时还得依你猜的‘低价’为准。”
文/刘佳
缘由
暂无官方查询渠道不公布是为了避免“阴阳合同”
鉴于此情况，很多人不禁要问相关部门为什么不能把二手房交易过户指导价开诚布公地展示给过户者？其制定标准及影响价格发生改变的因素又有哪些?普通过户者可 以通过何种方式及途径查询区域过户指导价？对此，北京一家大型房产中介公司市场研究院分析师表示，近年来二手房过户指导价略有提高，这么做是为了使过户指 导价与市场价格更加接近，这有利于规避“阴阳合同”的滋生，从而保障二手房交易的秩序和安全。不公示各个区域的最低过户指导价，就是要引导交易双方如实填 报成交价格，规避阴阳合同。
此外，地税局将按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行 一房一审核的原则，对交易房屋征缴税款。由于房屋朝向、楼层等不同，同一个小区同一栋楼里面房源可能过户指导价都不一样，且地税局对过户指导价是进行动态 调整，所以公示最低过户指导价的指导意义不大。影响房屋最低过户指导价的因素除了房屋所在区域周边房价这一重要的影响因素外，还有房屋性质、所在区域、房 型、楼层、建筑年代等。
“目前因最低过户指导价并未公示，所以过户者没有查询渠道。但 是由于各大房产中介每天会经手大量的房产交易过户，所以对各个区域的最低过户指导价的大概范围能有所预估，普通过户者可以向中介公司咨询了解区域的最低过 户指导价的大概情况。”该分析师说道，“但这种做法仅供客户参考，还是希望客户能够遵守交易双方的真实成交价，依法如实报税。”文/刘佳
利用“阴阳合同”避税 当心得不偿失
随 着北京版“国五条”细则落地时间的推移，目前北京出现了很多购房者利用“阴阳合同”来避税的行为。表面上看，这种行为帮助购房者节省了部分费用，但业内专 家提醒，利用“阴阳合同”来避税是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。
现象：“阴阳合同”避税盛行
“近 期，我看上了石景山区苹果园桥附近的一套80平方米的两居室。目前，苹果园附近的市场成交价普遍在30000元/平方米左右，这样算下来，我想要购买的房 子的总价应该在240万元上下。但是按照目前苹果园附近的过户最低指导价仅为15000元/平方米来计算，我想要购买的房子的总价仅为120万元。即在计 算差价的20%时，我完全可以按照苹果园的过户最低指导价来签约，而不是按照实际成交价230万元来交税，这样可以节省下来一大笔税费。”购房者李先生表 示。
据一位中介机构的经纪人介绍，在交易中，买卖双方一般签订的合约价格为实际成交价格，而他们在住建委进行网签时则会按区域最低过户指导价进行网签。由于政府在征收相关的税费时是以网签价格为基数的，因此采用这种“阴阳合同”的办法，可以帮助购房者实现少缴税的目的。
提醒：相关风险不容小觑
从表面上看，用“阴阳合同”可帮助购房者节省部分费用，但专家提醒，利用“阴阳合同”来避税是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人带来一定的法律风险。
北 京隆安律师事务所律师李振军表示，从行政的角度来讲，利用“阴阳合同”来避税的行为属于违规行为。根据我国的相关规定，在二手房的买卖中，未满五年的房屋 需交纳一定的税费，比如，契税、营业税和个人所得税等。而这种利用“阴阳合同”进行交易是一种避税行为，是逃避向国家缴纳税款的义务，这需要承担相关的行 政责任。情况一旦查实，行政机关有权对有纳税义务的一方追缴税款并做出相应的行政处罚。
另 外，李振军律师提醒，从客观上来讲，采用“阴阳合同”进行交易还容易引起一些民事纠纷。比如，在交易过程中，网签的价格是150万元，但实际成交价格是 350万元，相差200万元。虽然，网签是在网上进行的，但是也需要双方签字认证，因此，从形式上来讲，网签的合约和实际签订的合约同样具有法律效益。一 旦买卖双方发生纠纷，买方就会主张按照网上的签约价格来执行，而卖方则会坚持按照实际签订的合同来执行，这样容易产生民事纠纷。即便法庭最终确认按照实际 的成交价格来交易，由于卖方在交易环节中涉嫌避税，也会被追究相应的法律责任。
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