从近期楼市的表现来看，5月楼市的主要亮点并不在新房和二手房市场，而更多的是聚焦在土地市场上。
从目前楼市购房大军中的主力刚需置业者的角度而言，刚需项目、刚需板块依旧是关键词。种种迹象显示，刚需项目、刚需板块一如既往的受到热捧。受到新政的影响，新房市场相对“受益”，不少买家由二手房市场开始转向新房市场。在接下来的几个月中，这种趋势将会持续，二手房的成交显示出乏力。但与以往不同的是，之前并不受关注的一些郊县板块开始崭露头角。不过从成交价格看，与去年相比涨幅不大。
进入5月以来，二手房市场基本延续了4月的市场行情，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交也颇为乏力。买卖双方对房价预期的差异，使目前的成交较迟缓，挂牌量和成交量都下滑了6成。卖家纷纷转移视线，中心区域的卖家大多选择转售为租，而外围区域的卖家，则转向投资商铺，这些卖家约占20%。
中心区域：
转售为租苗头明显
在中内环区域，5月份以来，转售为租的苗头已经很明显。
在闸北，由于买卖双方仍在观望，对房价都较为坚持，心理价格的预期存在5%左右的差异，因而成交进展迟缓。约有2成以上的卖家纷纷转售为租，75－110平方米的2房租金约在4000－5500元/月。上海(楼盘)中原中兴财富分行经理许艳阁表示，区域租金相比3月约有5%左右的上涨，由于买家报价不及卖家心理预期，于是卖家转售为租，而这样的卖家普遍都拥有多套房源。比如，一套“凯成苑”129平方米的3房，毛坯房，卖家挂牌380万元，而买家的心理价位仅为360万元，20万元的差距使得该房源一直没能成交，近期卖家打算边售边租，租金5000元/月。
虹口赤峰路地铁站附近的老公房均价都要在28000－29000元/平方米左右，目前约有2成的卖家选择转售为租，区域内40－60平方米的房源租金在2500－3500元/月。近期有一套“双东小区”37平方米的老公房，由于是对口重点第四中心小学的学区房，又是“满五唯一”，因而卖家挂牌价150万元，而买家的心理预期价格为145万元。因卖家对价格较为坚持，因而3月挂牌以来迟迟未能成交。卖家近日表示转售为租，租金2600元/月。
外郊环区域：
投资客卖房转投商铺
与中心区域卖家转售为租不同，外郊环区域的卖家更多的选择投资商铺。原来持有多套房源的投资型卖家，在市场活跃的3月出售房源后，近期转投商铺、酒店式公寓等商业地产。
上海中原地产梅家浜路分行经理杨道林表示，3月“新国五条”的出台，使得板块内不少投资型卖家趁二手房市场活跃，出售了所持有的房源，近期这些持有现金的卖家积极为资金寻找出路。投资商铺成为他们的选择。从分行了解到的情况看，目前约有4成卖家在卖房后打算投资商铺。5月以来，分行商业地产的业务量也从原来的2成达到了7成。商铺不限购不限贷是最大的优势。一名投资客在4月初卖掉两套房后，用卖房所得的部分资金一次性付款买下了位于郊区某一综合体内的商铺。该投资客表示，房价经历多年上涨，又在国家一系列政策的严控下，投资刚需型房产再想获利空间已很小，而风险却不断增大，所以自己果断转投商业地产。
上海中原地产川沙一店分行经理孙华海表示，目前门店商业地产的业务量已从原来的2成增长到了5成。投资型买家纷纷转投商铺。近期分行有一名投资客原本打算卖掉持有物业后再购置其他住宅，但调控政策未见明朗，于是，用500多万元的卖房款买下了位于宝山某综合体内一个120平方米的商铺。
商铺的投资标的从几十万元到上千万元不等，选择多，投资也较为灵活，一般中小标的商铺较受市场关注。近期，受住宅市场政策调控的影响，不少资金撤离二手房，而商铺的咨询量和带看量则有较明显地增加。从目前市场动态来看，在嘉定、金山、松江等外郊环区域出现了一些适宜投资的商业综合体项目，吸引着投资客的关注。同时建议计划投资商铺的买家，投资商铺时要对商铺的投资回报率、地段、交通、客群等条件有充分地了解，而一些大型商业综合体，则更要关注开发商对该项目的运营能力。
高价二手房：
开始被“挤出水分”
未赶上3月卖房的好时光，部分卖家已经对自己的后知后觉感到些许的懊恼。随着申城二手房成交量快速冷却，一些基于对市场看好而开出高价的房源开始被挤出水分。
近半个月来，市民陆先生一直在某大虹桥辐射区域内看房。本周三，他的手机里传来了一个兴奋的声音：“陆先生，您之前有意向的那套房子，卖家主动降价7万元，现在只要求273万元到手价……”还没等中介说完，陆先生平静地回应说：“不急，等到250万元以下再考虑吧。”
陆先生表示，这套中介力推的房源从小区位置、楼层、房型面积等各方面其实都比较符合自己的需求，加上这套二手房属于最近比较吃香的“满五唯一”房源，事实上他一度已在盘算自己的还贷压力问题了。然而，在走访了多家中介后，陆先生发现几乎每家中介门店都将这套房源作为主推，报价均为280万元的卖家到手价。进一步了解后陆先生得知，这套房挂牌时间已有1个多月。“既然中介都说这套房子好，而且带看量也确实较高，为何始终没能成交呢？”通过近一周实地探盘及与中介人员交流后，陆先生得知，由于板块内没有新建商品住宅项目，二手市场上成交的高价案例往往会成为其他挂牌房源的参考标的。受“新国五条”政策影响，3月份区域二手房迎来了一波井喷式交易行情。“中介告诉我，该区域某标杆楼盘去年底的均价还不足每平米3万元/平方米，3月份有卖家挂出了3.3万元/平方米的单价竟然顺利成交了，由此带动了其他挂牌房源纷纷上调价格。”陆先生说，个别地段品质较好的房子成交价较去年底同类房源上涨了20%甚至更高。“3个月时间的涨幅已经达到了过去几年的年平均涨幅，一些中介自己都觉得"价格有点高了"。”
坚决不在高点“站岗”虽然已有目标房源，陆先生仍然告诉自己“要淡定”。“最近两个月二手房的交易量在急剧下滑，市场被提前透支消费带来的负面效应有所显现，那些价格虚高的房源是时候该挤挤水分了。”果不其然，时隔一周后，不少中介人员纷纷来电称，原本“铁板一块”的价格，卖家表示可以谈了。“有的中介说卖家降了7万元，还有的说降了10万元，更有号称跟卖家关系很铁的中介暗示，260万元可以谈，目前的价格还是太乱，需要再观望一下。”陆先生表示。
4月份二手住宅的全市份额环比下滑12%，一手房的市场份额则持续上升。而在度过“五一”小长假后，新房市场明显感到了需求量逐步回流以及开发商的供应热情。
金山新城、青浦北部板块崭露头角
有关数据显示，5月份第二周，新房交易量达到22.4万平方米，环比增长近3成，红5月新房市场将会呈现量价环比小幅齐升的局面。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，从热销项目看，这类楼盘的地理位置基本集中在外环以外刚需板块中。略有不同的是，以往不受关注的金山新城、青浦北部等板块开始崭露头角。从成交价格看，与去年相比涨幅不大，优惠幅度也没有什么优势。(见右表)
刚需板块二手房：总价100万－300万元
目前刚需置业群体比较青睐于交通便利价格实惠的板块。这些板块具备的条件是：1、刚需楼盘众多，总价基本可以控制在100万－300万元。2、交通较为便利，有1条或多条轨交线路贯通，同时配有多条公交线路作为辅助。3、周边商业等配套设施较为完善。
汉宇地产市场研究部对全市二手房成交重点板块的抽样监测反馈显示：目前二手房住宅的热点板块主要集中在宝山共康泗塘、松江新城以及浦东周康等刚需楼盘较为集中、周边配套较为完善的板块中。
购房者观望氛围渐浓 市场整体趋稳
租套小户型继续观望
“新国五条”的出台后对于买卖市场的影响较大，尤其是二手房市场。至于租赁市场，其影响力并不是很大。
中介门店反映，在接待的买家中，有不少原本就是租客，受到新政影响后，这些置业者的态度主要集中于1、转向新房市场。2、继续租房并观望市场动态。3、积极获取合适的房源信息并表示会果断出手。
从租房板块热点分布看，基本集中在松江新城、长宁中山(楼盘)公园、徐汇中心等传统租赁板块。
从需求房源来看，受热捧的房源主要有：1、中心区域的小户型。以长宁中山公园为例，受到供需影响，该区域内小户型租赁房源非常紧俏。2、外环内的老公房。以浦东塘桥为例，受到交通便利度的影响，区域内老公房往往会得到在周边工作白领的青睐。3、外环外的中小户型。以松江新城为例，通常90平方米以下新房较受欢迎，其原因主要是因为这些房源的价格基本在2000－3000元/月，租金较为适中。
部分板块学区房有价无市
21世纪不动产上海锐丰源深路店区域负责人表示，三四月份源深板块内一般一套性价比稍高的学区房源一经挂出，至最终达成意向成交往往仅需两周不到的时间，并且部分高性价比学区房源甚至可能同时吸引到五六家客户追捧。不过随着传统高峰过去，近期分行内的学区房成交有逐步转淡之势。据介绍，目前板块内5月份成交量较3月份的高位回落了约60%左右，目前成交相对集中在面积为30－60平方米的小户型学区房。买家需求分为孩子挂户口和置换两种类型，比例为5:5。这名负责人介绍，成交走弱的原因一方面是传统的学区房成交高峰已过；另一方面整个板块目前存在有客户无房子的现象，造成成交量的大幅回落，促使板块学区房成交再次步入新一轮的“蓄水期”。
不过，源深板块整体价格并未随市场供需的锐减出现明显波动，与三四月份呈现持平之势。三四月间学区房成交及需求的旺盛形势，已使学区房的价格较年初普遍上涨约10%，而同期板块内整体价格涨幅维持在5%之间。如板块内对口上海市浦东新区第二中心小学的羽北小区、巨东小区等都是此前板块内学区房的主要成交对象。这些小区在市场上的挂牌价格如今已齐齐上涨至4万－4.2万元/平方米的历史高价，仅两个月内即较年初上涨了近8%－10%。与之对应板块内的非学区房房源虽然受整体市场利好影响，同期价格也有所上调，但涨幅控制在5%以内。如与羽北小区一街之隔的巨野小区，其因不属传统学区房，目前的售价为3万－3.2万元/平米，两者每平方米则相差近万元。
而在徐汇中心板块，情况也与此类似。徐汇中心板块内小学资源丰富，有汇师小学、向阳小学、光启小学等多所重点小学，学区房源分布较广。自年初以来，学区房基本没有降价。而且由于楼盘地段、学区双料优势，此前年内1季度成交相对活跃。不过近期该类学区房源成交却出现大幅回落，只是价格方面仍居高不下，故整体板块学区房成交可谓处于“有价无市”的局面，短期内买卖双方尚在磨合期。
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