国家统计局11月18日发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，10月新房价格环比上涨的城市有65个，同比上涨的有69个，涨幅超10%城市达21个，其中，京沪涨幅居前两位，上海同比涨21.4%，北京涨21.2%。就此，腾讯房产第一时间约请中原地产研究部总监张大伟进行独家解读。
首先：今年的金九银十仅次于房地产爆发年份09年 部分城市完成年度房价调控任务无望
十月市场成色超过9月，今年的金九银十可以说是仅次于2009年的房地产爆发年份，十月虽然有假期影响，但从成交量看，依然非常火热一二线城市日光盘迭出，而且各地用精装修拆分等额外的购房支出也在增加。实际价格上涨幅度超过指数体现的涨幅。
新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。还有26个城市涨幅在8-10%之间。这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。
从70个城市平均数据看：10月平均新建商品房住宅价格环比涨幅0.62%，同比涨幅高达9.3%。二手房价格指数平均环比涨幅为0.42%，同比涨幅为4.65%。
新建商品房价格指数值：
10月环比涨幅最高的城市为：济宁1.3，呼和浩特、扬州、桂林1.2，石家庄太原1.
同比涨幅最高的城市： 上海21.4%，北京21.2%，广州20.7%，深圳20.6%。厦门16.9%。
同比涨幅超过10%的城市达到了21个城市：上海、北京、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、福州、太原、郑州、长沙、南充、武汉、杭州、岳阳、徐州、西安、乌鲁木齐、桂林、哈尔滨、南昌。
二手房价格指数：
环比涨幅较多的城市有：北京1.1，广州1，上海0.9，深圳0.9.
同比涨幅比较多的城市有： 北京19%，深圳14.1%，上海13.2%，广州11.4%。
其次：涨幅依然集中一二线城市，分化严重，涨幅惊人
北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比9月份均有所收窄。4个一线城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.9%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.5个百分点。但同比涨幅依然创造了新高。
从全国楼市看，市场已经分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。
一二线城市涨幅明显超过三四线的原因还有：2011年的限购后的1-2年，一线城市减少了土地供应，且因为三四线库存高去化速度慢，房企逐渐回归一二线城市，房企扎堆抢地王提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。
第三：三中全会决定将影响房地产发展方向
三中全会的决定中提及了多项有关房地产的内容。此次在立法层面提出房地产税先立法再推进，具有很深的意义，表明房产税将从城市试点走向全面铺开。一直以来，关于房产税的征收，就有法理不足的争议。上海、重庆两个城市的试点，也都属于地方条文的房产税“空转”。而如果由全国人大进行立法，制定房产税法，无疑为房产税在全国范围内的征收提供了法理基础。立法后的房产税，将成为一种基础税种，变为地方财政收入主要且稳定的来源。
从这次全会的表态看，明年增加房产税试点城市，也是板上钉钉的事情了，不确定的是第二批试点的城市将是哪些。以北京楼市为例，在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，很多炒房客持有房产等待价格上涨，住宅的空置率不低。而且，多年来的楼市表现，也支撑着许多投资客对于房价上涨的期待。
而在交易环节，存量房交易的税费成本能占到房屋价值的10%以上，在供需不平衡、卖方强势的现状下，这部分税费大都由购房人承担，这也增加了购房者的负担。征收房产税，增加持有环节税费，短期看有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通，长期看有利于房价的下降。
从北、上、广一线城市看，长期来支撑房价上涨的主要因素就是土地、人口聚集效应和房产持有零成本。而这三点，在这次决定中都有涉及。所以，只要后续落实细则能严格有序地推出，在未来两到三年内，一线城市房价改变当下暴涨趋势，出现调整的可能性非常大。
第四：行业平均利润率下调，市场风险加大
中原地产统计数据显示截止日前，公布3季度报的上市房企合计135家，这135家企业合计总营业收入达到了4675亿，总利润为835亿，行业利润率只有17.9%，净利润只有13%。相比2012年都出现了明显的下滑。
行业利润率在2013年上半年为19.2%，在2012年同期则为21.3%。持续下调。在市场热度仅次与2009年的情况下，虽然收入增加，但利润率明显下滑的主要原因有几点：
高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润，资金成本增加很多，导致很多企业利润受到影响。房地产企业盈利能力加剧分化。
土地成本增加，房企拿地竞争激烈，这明显导致房企的利润率下滑。在同一市场环境下，不同企业的销售额、营业收入的增速差距越来越大。
楼市分化，虽然目前看来市场房价明显上涨，但这只是一二线城市，对于房企来说，三四线市场量价均平稳，甚至因为地价处于高位利润也在下滑。
预计随着楼市分化，不仅一二线与三四线城市分化，一二线城市之间也可能逐渐分化，城市内部郊区与城区也有可能分化。行业的平均利润率将有可能继续下调。
绝大多数一线房企都采取高周转模式，策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内，行业平均利润率每年将降低1-2个百分点左右。
楼市很快复制过去几年的爆发式上涨，平均利润的降低对房企的专业化要求更大，房企之间的竞争也可能会越来越加剧。
第五：四季度将是政策窗口期，调控政策可能密集出台
北京、深圳、上海都在10-11月出台了地方收紧调控的细则，作为一线城市，这几个城市的房价涨幅一直在全国前列，示范意义非常大，后续广州等城市很难不跟随出台地方政策。一线城市在10-11月逐渐收紧的调控，是房价在10月出现涨幅放缓的主要原因。
北京、深圳收紧调控的举措将影响其他城市。预计很可能在最近全国一二线城市价格上涨较快的区域出现一波多城市调控收紧政策。这有可能对四季度市场走势有明显影响。
大部分城市都面临年度房价调控目标的考验，限价政策可能会全国再次收紧，而且信贷额度也会明显约束市场成交，整体看，上海这一政策信号在三中全会前一天出现，很可能会冰封2013年四季度市场。但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变。
但三中全会很可能会在增加土地供应，加快房源供给等方面做出全国型政策的可能性，这些政策可能会影响2014年乃至2015年市场的发展方向。
10月全国房地产市场总结：
虽然近期深圳、北京、上海纷纷出台了新政，但是各地楼市10月依然热度延续。与此同时，标杆房企在10月也赚的“金盆钵满”。“银十”十大标杆房企销售面积及金额在创新高。
中原地产统计数据显示：10月40个重点城市销售面积为2477.54万平方米，环比9月增长9.8%，“银十”战绩胜过“金九”，完美收官。具体来看“银十”40个城市中合计26个城市实现环比正增长。一线城市中北京新房成交量出现了近3成的下滑， “京七条”的出台加重了市场的观望情绪，土地供应量的逐步增加有利于缓解持续的供需紧张。厦门新盘纷纷涨价，预售证审批愈加严格，供应量出现严重不足，“金九银十”均遭遇滑铁卢。
10月40个重点城市供应迅速回落，但由于9月供应量创下新高，因此并未影响到10月新房的成交。本月供求关系供需矛盾收窄，其中一线城市仍供不应求，环比基本持平，为0.88。二线城市与三四线城市则缩小了供求比，分别为1.05与1.25。
截至目前已经有28家家公布前10月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，大部分房企都将创造自己企业的历史最高销售记录。28家房企合计前10月销售业绩突破了9928亿，同比涨幅高达33%,10月单月销售额合计达到了1292亿。
经过“金九”一波抢收行情之后，“银十” 标杆房企销售面积及金额再创年内新高，环比9月分别增长24%、14%。分开发商来看，10月份销售额的贡献主要在于恒大、绿城、保利、雅居乐这4家房企，得益于9、10月新增供应的大幅增长以及市场火热行情，其涨幅达到2至5成。但雅居乐由于今年前10月仅完成70%（低于10/12，即83%），预计11月及12月仍将推出大量可售货源，继续维持高增长。
以过去4年标杆房企前10月销售额占全年销售额的平均占比（81%）计算，预计今年标杆房企全年销售金额将达到7560亿，比去年增加22%。
后市预测：
从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。
10月份房价环比涨幅收窄，与部分城市进一步强化调控政策有关。一方面，由于开发商看好“金九银十”这一传统销售旺季，力推新项目，市场供应量增加，一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面，一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件，房价环比涨幅受到了抑制。
预计这些政策在11-12月还将继续收紧，整体市场在年底会有量价涨幅放缓的表现。
三中全会的决定中房地产内容不多，但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及，整体看，楼市的长效机制正在形成，对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。但从2012年开始的这一轮房价上涨高峰，预计在2014年二季度前，很难出现明显改变。
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