2月20日，据香港媒体报道，产业地产运营商武汉光谷联合有限公司(下称“光谷联合”)正准备在香港IPO上市，目前已经通过上市前聆讯。消息同时称，光谷联合上市将集资约1.5亿至2亿美元(合约9亿至12亿元人民币)。
至此，以武汉红桃K起家的黄立平，终于完成从保健品营销大亨到地产商，再到产业地产运营商的三级跳，并最终凭借一个漂亮的故事叩响了资本市场的大门。
尽管“光谷模式”声名在外，但光谷联合董事长黄立平却被武汉的圈内同行冠以“红顶商人”之称，湖北高新技术产业投资有限公司(下称‘湖北高投’)一位内部人士向中国房地产报记者透露：“光谷联合的成功源于武汉光谷软件园项目的成功，而软件园的成功源于黄立平与政府的良好关系。”
而对于光谷联合此次试水香港IPO，业内人士也认为前景堪忧。“受内地房产政策调控影响，港资并不太看好地产企业，”香港粤海证券投资银行董事、香港联交所主板和创业板上市保荐人和持牌主管黄立冲告诉中国房地产报记者，“产业地产企业也不例外”。
风起红桃K
保健品与地产的联姻，代表人物非史玉柱莫属，不过他走的是弃巨人大厦而转投脑白金的道路。与史玉柱相反，黄立平则是离开了红桃K的怀抱，转而从产业地产中找回了往日的荣耀。
2012年1月，刚过完50岁生日的光谷联合董事长黄立平带领团队，奔赴山东青岛，为即将建设的青岛光谷软件园做准备，这是他在年过半百之后率领光谷联合在武汉以外投建的第一个项目，随后两年，从青岛到合肥、到沈阳、再到黄石、到鄂州，黄的“创意主题产业园”在国内行走了一圈又回到了湖北。
湖北对于黄立平而言有着特殊的意义。
1993年湖北武汉，被称作红桃K“铁三角”的黄立平、谢圣明、刘朝胜三人，共同创立了红桃K集团。从一家名不见经传的保健品企业到全国数一数二的红桃K，他们仅仅用了4年时间。
对于红桃K的“野蛮生长”，人们后来褒贬不一，其“借鸡生蛋”的生产方式以及“广告轰炸+人海战术”的营销手段也被认为是那个时代泡沫化经营的典型。
2000年，随着各路保健产品群雄并起，红桃K的营销模式逐渐难以为继，市场份额一度被挤压。三年之后，红桃K泡沫破灭，创业“铁三角”也分崩离析，各谋出路。
在武汉商界有这样一句话：“红桃K分家后，黄立平得到丽岛项目，刘朝胜得了‘白宫’，谢圣明选择了留守”。丽岛花园正是红桃K转战地产的成功案例，黄立平也从中尝到了地产的甜头。
黄立平曾经表示，当初在红桃K开发丽岛花园的时候，就已经开始做一些工业地产项目，其中包括“国际企业中心”。“国际企业中心”项目是武汉第一个主题产业园，也是全国最早的主题产业园之一。此产业园也成为日后光谷联合相继开发的光谷金融港、武汉研创中心、创意天地等主题产业园项目的模板。
“我不会复制别人的成功，也不会跟随自己的脚步”，这是黄立平在评价自己时常说的一句话。
截至2014年初，光谷联合已涉足武汉、青岛、沈阳、郑州、合肥、黄石、鄂州等地，细分出光谷软件园、光谷金融港、创意天地、研创中心等四大系列主题产业园，“虽然各地园区针对的客户不同”，一位长期观察武汉产业地产市场的人士表示，“不过从各个产业园运营模式来看，都是在复制光谷的模式”。
光谷“魅影”
赴港上市总是需要一个对投资人有足够说服力的“故事”。然而，不止一位武汉产业地产业内人士告诉中国房地产报记者，光谷的“故事”实际上非常“原始”，还是建造-出售的“房地产模式”，不但与国际知名的工业地产商不可同日而语，在国内主流产业地产商纷纷“去地产”而“重运营”的潮流中，光谷也显得步伐迟缓。
在光谷联合的第一个外地项目青岛光谷软件园，最新的招商广告上载明：产业园内写字楼面积为500~4000平方米不等，单层面积为700~1000平方米，可分割租售，分割最小面积为500平方米，起价6260元/平方米。
光谷联合在武汉大本营的数个项目，同样是以分割出售为主。在其2013年第一期短期融资募集说明书(下称募集说明书)中，光谷联合甚至将这种模式明确表述为：“(光谷联合)都是通过租售结合，以售为主的模式对产业园进行运营。”募集说明书中此外还表示：“可供出售的物业具有投入大、产出周期长的特点，租售现金流与相应建设现金支出短期内不能完全配比。”
“由于国家没有明确规定禁止工业用地产权分割，各地也会为自身招商考虑对开发商做出相应承诺，而由于产权分割政策模糊成为隐性的政策‘优惠’。”大成律师事务所律师李晨告诉中国房地产报记者。尽管如此，“所有产业地产业内人士都明白，产业地产的本质是持有、运营和孵化，简单的分割销售不符合一个真正的产业地产开发商未来的发展方向。”一位产业地产业内人士告诉记者。
不仅如此，一位武汉国企内部人士还告诉中国房地产报记者：“‘光谷’并不光，它的模式一直游走于政策的灰色边缘。”
另一位与光谷联合有过合作的人士向记者透露，武汉“光谷”软件园开发模式存疑，“当初光谷联合在武汉拿地之后，土地一直处于闲置状态。地方政府出于形象考虑，曾经‘借钱’帮其开发‘光谷软件园’，光谷联合从中获益颇丰”。不过，对此说法记者并没有得到来自光谷联合方面的证实。
尽管如此，光谷联合与所到之处地方政府的融洽关系，一直相当明显。
2013年8月21日，光谷联合(合肥)以174万元/亩的低价竞得合肥金融港滨湖BH2013-09地块，全部为商业金融用地。本该在8月8日完成的拍卖因当日竞买人数不足而流拍，而在21日的竞拍中光谷联合也没遇到阻碍，顺利低价拍得该地块。
据当地地产人士透露，上述地块地理位置十分优越，但是由于对竞买人苛刻的要求，让众多企业望而却步。
根据此地块拍卖规定，竞买人已开发运营的项目中，金融中后台、软件服务外包主题产业园的总建筑面积不少于150万平方米;引进的银行、保险、证券等金融中后台及营业机构不少于25家。同时，引进入驻的大型金融机构的中后台及营业性机构不得少于2家、中小型金融机构的中后台及营业性机构不得少于10家等。而一旦竞得人违约，需按每亩150万元标准缴纳违约金，总罚款为2.57亿元。
“所有的条件都好似给光谷联合量身定做一般，让别的企业难以插足。”上述人士表示。
凭借着分割出售带来的快速回款，以及和地方政府的携手合作，“光谷模式”已经被复制到了全国各地。黄立平曾表示：“光谷造就了光谷联合。作为国家自主创新示范区的成功产物，光谷联合应该将促进产业集群发展的‘光谷模式’在更大范围内推广。”
红顶“离合”
光谷联合与地方政府的携手合作在其大本营武汉表现得更为突出。对于黄立平武汉“光谷”的成功，与之常有合作的湖北高投集团一位内部人士向中国房地产报记者透露：“这得益于黄与湖北政府高层的良好关系。”
今年2月17日，光谷联合科技城(黄冈)项目签约仪式在武汉光谷软件园举行，副省长郭生练、武汉市委常委冯纪春等政府要员均有出席，这位武汉最大产业地产企业掌门人的地位可见一斑。
“这种地位的建立始于红桃K。”上述人士告诉中国房地产报记者。
当红桃K的广告红遍武汉的大街小巷之时，与东北飞龙、珠三角的太阳神形成三足鼎立之势。也正是由于红桃K，让人们改变了武汉没有名牌的观念。作为当时全国数一数二的民营企业，红桃K的独特地位也为公司创始人之一的黄立平打通了一条“仕途”。
如今的黄立平，不仅是光谷联合的掌门人，还集湖北省政协委员、武汉市咨询委员会委员、武汉市工商联副会长等众多头衔于一身。
与此同时，民营企业光谷联合也完成了与国资的一场“联姻”。2007年12月，光谷联合增加注册资本3000万元，由湖北省科技投资有限公司(以下称“湖北科投”)以货币资金2.15亿元，7元/股向公司增资。而湖北科投科投集团是武汉东湖新技术开发区管委会直属独资国有企业集团。
对此，武汉动力联行董事长梁春评价道，拥有国资背景的光谷联合“从政府方面拿地将会更加便利”。
“(光谷联合)这类企业在项目上非常强势，与之合作的企业很难直接参与经营。”湖北高投内部人士告诉中国房地产报记者。记者从光谷联合2013年融资募集说明书上发现，虽然湖北科投在光谷联合中占股16%，但也明确说明了不参与经营决策。
“这就像一场包办的‘婚姻’”，上述人士透露，“光谷联合是武汉市企业，而湖北高投作为省级单位与之合作的数个项目其实都是出于配合领导的意愿”。
在此次赴港上市之前，光谷联合特意剥离了公司国有资产，为上市之路扫清潜在障碍。湖北产权交易所信息显示，2013年5月20日，湖北科投拟以2.15亿元的价格，清光其持有的武汉光谷联合集团有限公司15.997%股权，从公告看来，此次股权转让的受让方将是大股东联合置业(武汉)有限公司，其也明确表示将行使优先购买权。
“有国资背景的企业赴香港上市比较敏感，所以之前都会对国有资产进行剥离，以防万一。现在看来光谷联合香港上市已经板上钉钉，”黄立冲表示，“但受政策影响，内地房企一直不被看好，产业地产企业也不例外。”
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