地产中国网·两会报道 3月3日，全国政协委员、住建部部长姜伟新在面对记者关于房地产行业各种问题的追问时透露，未来的房地产政策将采取“双向调控”。
一石激起千层浪，在当前“拐点论”、“崩盘论”等论调甚嚣尘上、开年成交数据大幅下滑的背景下，姜伟新抛出的这“四字谜面”引发了业界的广泛解读。【楼市调控应转为防范房价下降?】 大多数业内人士表示，在当前房地产市场区域分化严重的情况下，“双向调控”意在从供给和需求两个层面着力，通过对不同区域的分类指导，去维持整体市场的供求平稳，从而缓冲楼市波动可能给整体经济带来的风险。
供求并举 差别化调控
“所谓的‘双向调控’是指未来的调控措施不仅要从需求，更要从供应方面去做文章。过去的调控措施主要是被房价的牛鼻子来牵着，重点放在抑制需求上，这样的调控不利于维持供求平稳，所以最终成效并不显著。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示了认同：“双向调控涵盖了多个层面的意思，其中一个层面便是供应和需求层面的‘双向’调控，即在坚持抑制投机性需求的同时逐步增加市场供应。”
“限购、限贷等政策是以调节需求为主，现在除了调节需求外，还需要增加供应，通过调节需求和增加供应并用管理，并且会倾向于以供应管理为主。” 中国房地产学会副会长也表示。
事实上，在过去的一年中，政府在增加供应方面的动作已经相当明显。2013年10月29日，习近平在主持中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设的集体学习中，便强调要千方百计增加住房供应。据某机构发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示，2013年，300个城市的土地供应面积同比增长了7%。2014年初，多个城市的土地出让面积更是创下新高。
“增加供应除了增加土地供应、搞好增量房市场，更要盘活存量土地和存量房市场，激发存量土地和存量房市场的活力，充分发挥其对市场的稳定作用。”胡景晖表示。
“‘双向调控’的另一个含义便是差别化调控，从目前的市场来看，一二线城市供不应求状况明显，房价上涨过快，三四线城市大多则出现了供过于求的情况，存在房价大跌的风险，因此，不同的市场要采取不同的供求调节方式去使得市场达到供求平衡。”顾云昌进一步指出。
同策咨询研究部总监张宏伟也表示，对于不同城市的“分类指导”，将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。具体来讲，如果2014年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，那么就需要进行对市场投资性需求、投机性需求进行适度调节和控制；而三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场成交量低迷，价格上涨动力不是很充足，尤其有些城市，房价还处于下跌或停涨的状态，政策层面或许继续允许一些定向宽松的措施出台，鼓励这些楼市成交量逐渐好转。
长短结合 调控不会加码
十八届三中全会中曾明确提出，要发挥市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等，这曾经被业内解读为是在为房地产的长效调控机制出台做准备。而在众多业内人士看来，此次姜伟新部长提出的“双向调控”也意味着长效调控机制与短期行政化调控手段相结合的，从而使房地产逐步回归到市场调节的机制中去。
“‘双向调控’还意味着长期和短期的“双向调控”，即坚持房产税、不动产统一登记、农村土地入市等长效机制的稳步推进和落地，与此同时，短期内坚持限贷限购不放松。”胡景晖表示。
张宏伟也指出，从短期内来看，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出，最终极有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。
“本届政府特别强调市场的作用，尽管2013年，针对各地的阶段性市场特点，有一些地方政府出台了新的调控手段，但是总体来看，新一届政府并没有出台‘一刀切’的调控政策，这实际上就是一个信号。所以，我预计今年再出台“一刀切”式的全国性宏观调控政策的可能性不大，政策的趋势应当是允许各地方政府发挥主动性去调节。”顾云昌指出。
双向调控 缓冲楼市下行风险
“双向调控”实际上是对之前调控基调的一个重申，政策不会有大的调整。因为从目前的状况来看，整体经济层面的问题要比房地产的问题大的多。相对于政策层面，市场层面的变化更值得我们关注。” 北京虎杰投资分析师张寅坦言。
正如张寅所说，在过去的两个月中，全国的房地产市场已经出现了微妙的变化。近期的杭州等地楼盘的降价风波、兴业银行等金融机构停贷和收紧房地产融资的动作也让市场情绪格外紧张，一时之间，“拐点论”、“崩盘论”等论调卷土重来。
“房地产市场崩盘是不可能的，拐点也还没到，但是今年的成交会比去年差，短期内市场政策不会放松，成交量继续低迷，房价不会有大的波动，僵持状态将会延续。”张寅表示。
在各种言论的背后，相关的统计数据也成为楼市下行的证据。继1月份成交量稳中趋降、房价涨幅趋稳之后，2月份各大城市成交量下滑趋势更为明显。据中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，其重点监测的全国主要54个城市2月新建商品住宅签约套数同比2013年2月份下调13.8％，环比1月份下调幅度则达到35％左右。在北京、上海，成交量的下跌幅度明显大于平均水平，出现了环比4至6成的不同跌幅。与此同时，2月份一线城市土地收入仅相当于去年的27%。
“去年需求释放的太多了，目前的这个阶段是一个自然蓄势的过程，这个蓄势的时间可能会比较长。目前的这种状况可能还要持续3-4个月，预计二季度的状况可能会更差。成交量的下降将直接影响接下来的土地供应，进而影响地方财政。二季度各类债务又将到期，政府的压力会增大，所以下半年特别是三四季度政策可能会放松，或者二季度就会有适当的经济刺激政策出台，三季度中期信贷政策可能就会放松，政府的政策随时都有转向的可能，贷款可能会松动，利率也有下降的空间。那时候房地产可能又会成为龙头，未来一两个月经济的问题可能比房地产的问题跟更大。”张寅分析认为。
顾云昌也指出，目前来看，房价增幅趋缓的趋势会延续，尤其是下半年，随着去年大量出让土地的入市，下半年的供应量会加大，房价下降的可能增加，而双向调控一定程度上会起到缓冲市场波动的效果。
而在防范房价波动之外，遏制市场分化也被认为是“双向”调控措施的重要指向。
经济学博士马光远便明确指出，未来中国房地产如果是一个双向调控的话，意味着中国未来的房地产走势已经出现了明显的分化，一二线可能还有上涨的趋势，但是三四线本身已经在面临下跌的风险。如果整体的房地产的预期一旦逆转，我们看到的不仅仅是三四线城市可能会下跌，一二线城市可能会停涨，过去一年房地产暴涨以后给各个层面经济数据带来的好处便可能会逆转，包括银行、地方财政等各个层面都可能会出现一系列的风险。在这种情况下，双向调控就意味着因地因时制宜，去应对以上可能出现的各种风险。
顾云昌也表示，双向调控措施在一定程度上会减缓一二线城市与三四线城市的分化程度，从而抑制一线城市房价的过快上涨，防范三四线城市房价大幅下跌可能带来的风险。（注：石青玲、李蒙对此文亦有贡献）
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