成交下滑增加库存压力，但目前广州楼市供求仍属健康水平
近日，关于杭州楼盘降价的消息传得沸沸扬扬，杭州的高库存和长消化周期尤其引人关注。来自CRIC研究中心的数据显示，2月份广州楼市的可售面积高达707万平方米，仅比杭州少9万平方米，但广州的楼市供求比为2.65,消化周期为8.13个月，供求关系仍属健康。
杭州现降价传闻后楼市供应剧减
来自CRIC研究中心的数据显示，2月份武汉的楼市存量高达1258万平方米，上海、成都等城市均接近千万级别，但典型城市2月份楼市供应骤减，各城市供求比都在1.2平衡线以上。
CRIC分析人士表示，该机构通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析，认为库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。
值得注意的是，此前传闻出现降价的杭州，2月份新增供应仅1万平方米，环比降幅高达97%，同比降幅高达54%，但其消化周期仍高达14.94个月，同比增幅为155%。
“2014年2月，由于典型城市商品住宅供应量大幅减少，因此各城市当月的短期供求比较高，所有城市都在1.2的平衡线以上，而杭州更是达到了23.48。”该机构表示：“在我们看来，在市场供应水平由于传统淡季的影响如此低的时候，供求比并不能够解释市场所处的状态，因此奇高的供求比意义并不大，预计下月各城市供求比将恢复正常。”
广州楼市供求情况较乐观
在限贷、春节长假的影响力下，2月份广州楼市成交大幅萎缩，网易房产数据中心统计，广州一手住宅2月全市网签4483套，同环比都下跌，环比跌18.2%，同比则更是跌23%。
成交的下滑无疑增加了库存的压力，但从广州市场来看，相对杭州等高库存城市仍要乐观许多。阳光家缘数据显示，截至2014年3月3日，广州楼市可售套数为50805套，可售面积为707.81万平方米，低于武汉、成都、上海，也略低于库存量达716万平方米的杭州。不过，从消化周期来看，截至2月底，广州楼市的消化周期为8.13个月，同比增幅高达39%，如果长期保持缩量的趋势，楼市消化周期还会继续上涨。
方圆地产首席分析师邓浩志则表示，根据该公司统计的数据，在2013年，广州楼市的库存消化周期约为6个半月，但因为去年底销售不理想，到今年初库存消化周期上升至9个月左右，最近达到10个月左右的水平，但仍低于杭州等城市。
观点
大中城市楼市基本面仍为供不应求
2014年1-2月，受楼市政策阶段性收紧、春节假期、银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国多数城市商品住宅成交量出现“普跌”,各地库存压力也有所上升。但在业内人士看来，短期内成交“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，市场基本面没有改变。但一二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，可能会影响今年“小阳春”的市场表现，政策“阶段性”的从严执行加上“钱荒”二次发力有可能导致“小阳春”市场短期表现仍然“马力不足”。但是，品牌开发企业的大范围的营销动作将驱动“小阳春”之后的楼市再度走向火热。
此外，从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较明显的反弹，延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。
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2月多个城市楼市供应下降
来自CRIC研究中心的数据显示，2月份，全国各重点城市供应水平较低，除上海以外，其余城市环比降幅都在50%以上，深圳甚至整月都没有项目新申请预售证，而杭州仅个别项目申请，新申请预售证项目共1万平方米。其余城市中，降幅较大的武汉和天津，新增供应环比降幅为85%和80%。
虽然从绝对量以及与1月的比值来看，2月的供应水平处于低位，但是同比2013年2月，重点城市中北京、上海和武汉等城市供应量仍是上涨的。因此，2月的供应冰点并不具标志意义，几乎每年的春节月供应量都较低，这主要因为：首先，春节为传统淡季，大部分购房者忙于筹备节日，看房安排较少；然后，开发商在经历了忙碌的一年之后借春节假期纷纷休整，项目不急于去化，新推盘量不高；最后，市场在经历了2013年持续火热之后，2014年一开年进行了短暂的调整，预计2014年3月市场供应将排除春节假期的影响，回到应有的水平。
从成交来看，2月商品住宅成交量降幅并不像市场供应那样明显，虽然较多城市环比和同比都有所下降，但下降的幅度远小于供应水平，甚至深圳虽然供应量为零，但成交量同比上涨44%，环比上涨也有2%。而到了3月，预计各重点城市将有大量项目新申请预售证，仅上海3月前两日即有10.16万平方米商品住宅获得预售，允许上市销售。
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