“零增长”——上海日前打出土地管理一整套“组合拳”，对规划建设用地总规模实施“总量锁定”。实际上，国内其他大城市的土地利用也陆续被戴上“紧箍咒”。
用地总量“零增长”的影响
上海市政府日前下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》表示，,到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内,并适度留出发展空间。此外,按照国家严控建设用地总量和保障新型城镇化建设的要求,对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。
据介绍,上海此前设定的2020年建设用地规模目标为3226平方公里。据此计算,在2013年基础上,全市至2020年的新增建设用地总量应控制在150平方公里以内。业内人士分析,建设用地总规模“零增长”,意味着上海已将“3226平方公里”作为未来建设用地的“终极规模”予以锁定。
去年年底举行的中央城镇化工作会议强调,“城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地规模”。
业内人士表示,此举有望改变城市“摊大饼”式发展模式。中国房地产学会副会长陈国强说,不少城市土地利用率偏低,粗放式发展较为普遍,一些大城市土地城市化问题尤其严重,今后这些问题将有望得到改善。
明确未来供地总规模,还将进一步强化土地稀缺的预期,将会对地价上涨产生推力。上海中原地产研究咨询部研究员卢文曦说,目前开发企业扎堆重点城市的趋势明显,“总量锁定”以后,土地市场“僧多粥少”的局面会进一步凸显。若想从存量市场上获取土地,随着拆迁成本越来越高,企业的利润空间也会被进一步压缩,因此,开发商实力将接受更大考验。
“减量”同时稳定市场供应
既要从严控制建设用地的增量,又要稳定土地市场的供应,这是国土部门和地方政府面临的一个重要问题。
上海财大资源环境政策与管理研究所所长王克强表示:“在一段时间内,我国产业、民生、公共服务等对土地需求仍十分巨大。在控制增量的同时,必须要加快盘活大量低效粗放利用的存量土地,以避免土地供应市场出现‘断崖’。”上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤表示,存量用地的调整和优化,是破解上海土地资源瓶颈的主要途径。
工业用地将是土地存量盘活的重要领域。据统计数据显示,目前我国城镇工矿建设用地中,处于低效利用状态就达5000平方公里,占全国城市建成区的11%。从全国看,从2008年到2012年,我国工矿仓储用地平均占比33.8%,而住宅用地的供应仅占21.5%,而国外工业用地的平均占比仅为15%。业内人士认为,稳定土地供应,一方面要提高工业用地利用率,另一方面要改变目前土地供应结构,降低工业用地的比重。
上海此次出台的《意见》表示,“将项目建设、运行质量和综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理”,“实施新增工业用地出让弹性年期制,一般工业项目用地出让年期为20年”,“工业用地出让价格不低于所在区域基准地价”等等。
“应更加重视以经济手段倒逼资源利用方式转变,以有效调节工业用地、居住用地合理比价机制,提高工业用地价格,坚决杜绝工业用地零地价甚至负地价。”王克强说。
业内人士还建议,应根据规划和产业条件,采取拆除复垦、土地收储、完善手续等方式分类处置历史违法用地;建立完善低效用地认定、处置办法和工作机制,对因政府原因造成的闲置土地,要实施行政问责。
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