众房企折戟杭州城
杭州项目每平方计提跌价3000元 中华企业领衔品尝高价拿地苦果
⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇
杭州楼市到底怎么了？
今年2月，媒体的一番狂轰滥炸，“降价潮来临”、“楼市降价打响第一枪”等标题一时间让杭州楼市站上风口浪尖，整个行业的悲观情绪也随之蔓延。 就在昨天，上海老牌房企中华企业的一纸公告，再次印证了杭州楼市正在面临的楼市困局——由于当地市场情况的不乐观，公司2013年度对杭州中企御品湾项目 3号楼、6号楼(共3.16万平方米)计提1.1亿元的存货跌价准备，也就是说，公司预计该项目每平方米可能销售亏损超过3000元。
不止中华企业一家，在2009年前后高歌猛进、高价拿地的部分房企依然在为当年的不理性“买单”，而杭州或许就是房企扎堆折戟的“麦城”。
杭州项目每平方计提跌价3000元
中华企业计提公告中提及的杭州中企御品湾项目，正是公司在2009年12月以1.8万/平方米的楼板价拿下的杭政储出[2009]101号地 块，当时一度成为板块内的新地王，溢价率达到143%。薛建雄分析，以该地块的位置和特点来看，必须做成高端精装修项目才有竞争力，以每平方米建安成本 5000元、装修成本5000元、营销成本5000元来大致估算，该项目必须卖到33000元/平方米左右才有可能保本。
而记者在杭州当地了解得知，该项目附近的同质楼盘仅有万科大家钱塘府这一个项目，目前售价在35000元/平方米，但据当地业内人士分析，中企 项目不论地段还是周边环境，都远不如万科项目，能卖到3万元/平方米都很难，以目前的市场行情看，亏损在所难免。如此看来，业内人士对该项目的盈亏估算与 中华企业自己的跌价计提金额大致吻合。
事实上，中华企业这两年来一直在为公司2009-2010年前后激进拿地“买单”。2012年公司年报中曾提到，位于上海的松江誉品谷水湾项目 需计提2.58亿元存货跌价准备，而该项目就是中华企业在2010年初高价取得的松江区龙兴路R19-1号地块。公司2013年年报显示，该项目已于去年 上市销售，报告期内该项目依然亏损1549.73万元。“虽然去年上海楼市大热，但由于房源售价较低，仅17000元/平方米左右，直到去年10月以后售 价才拉上去，因此总体依然亏损。”薛建雄分析道。
高价拿地房企折戟杭州城
不止中华企业一家，杭州或许正在成为房企扎堆折戟的“麦城”。例如碧桂园在2010年获得的下沙大学城北地块，楼板价6200元/平方米，当年 也是在市场高点拿地，成为区域“地王”。随后便遇到楼市调控，项目保本单价估计在13000元/平方米，而高层部分目前仅能卖到1万元/平方米，后期可能 只有依靠别墅销售降低亏损。首开、万通、中铁、越秀等开发商也几乎都在2013年市场高点时高价获得杭州项目地块，目前也都遭遇了“面粉贵过面包”的窘 境。
“外来房企首次入杭，拿了高价地的现象比比皆是。原因通常有两方面，一是外来房企对杭州市场的不熟悉；二是部分外来房企在某一限定时间内为了战 略入杭不得不拿。”克尔瑞房地产信息集团杭州片区总经理刘晨光告诉记者，目前杭州楼市面临的问题是，本土房企在2009年前后拿地的供应量还没消 化，2013年又有一大批外来房企扎堆在杭州高价拿地，大举开发。这些本地房企的项目去化周期已经拖得太长，或将成为杭州楼市降价的“挑头者”，而去年新 进入杭州的外地大型房企要保证一定的销售业绩，就很可能被动降价。
“我们的统计数据显示，杭州目前的新房存量大概在11.2万套左右，整个杭州的消化库存周期大概是13个月，而市区仅为10个月，从存量来说， 并没到库存压顶的严峻程度。但随着去年拿地的一大批外来开发商项目的陆续入市，今年杭州很可能出现的情况是，要撑住一定的成交量，开发商就必须在价格上做 出让步，尤其是高端住宅。”刘晨光表示。
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